【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實務(wù)相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

2.　土地登記程序

2.1.　土地登記申請

2.1.1.　概念

土地登記申請是指土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動當(dāng)事人，按照規(guī)定向土地登記機構(gòu)申請其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動事項，在土地登記簿上予以注冊登記的過程和行為。

2.1.2.　申請受理程序

土地登記申請分為提交申請、申請條件審查和受理申請三項內(nèi)容。

2.1.3.　申請人一般要求

土地登記申請人應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動的雙方當(dāng)事人。包括單位和個人，單位包括法人和其他組織。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人或指定代理人代理申請。非法人單位在取得法人單位授權(quán)其為登記主體的情況下，可直接申請土地登記。

土地登記申請也可以委托代理人代理申請。代理人分為委托代理、法定代理和指定代理。

2.1.4.　申請人

(1)國有土地使用權(quán)由使用該國有土地的單位或者個人申請登記。

(2)集體土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會申請登記;屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟組織申請登記，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟組織不健全的，可由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代為申請登記。

(3)集體土地使用權(quán)由使用該土地的單位或個人申請登記。

(4)與地上土地使用權(quán)分離的經(jīng)批準(zhǔn)獨立使用的地下空間，由地下空間土地使用權(quán)人或建設(shè)者申請地下空間的土地使用權(quán)登記。

(5)土地他項權(quán)利由申請土地他項權(quán)利的單位或個人和土地使用權(quán)人共同申請登記。

(6)兩個或者兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，按份共有的應(yīng)當(dāng)分別申請登記;共同共有的應(yīng)當(dāng)共同申請登記。

(7)跨縣級行政區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)分別向土地所在地的土地登記機構(gòu)申請登記。

(8)公用房屋國有土地使用權(quán)登記申請人為公用房屋管理機構(gòu)。土地使用權(quán)人為縣人民政府。也可由取得授權(quán)的房屋使用人申請登記。

(9)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)的登記，由雙方當(dāng)事人共同提出申請。

(10)收購、儲備土地使用權(quán)登記，由縣政府確定的收購儲備機構(gòu)提出申請。

2.1.5.　申請時限

(1)設(shè)定土地登記、變更土地登記當(dāng)事人自發(fā)生之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請變更土地登記。

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)、承租權(quán)及其他土地他項權(quán)利的設(shè)定、變更(不含繼承)、終止及注銷土地登記，當(dāng)事人自發(fā)生之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請土地登記。

(3)土地批準(zhǔn)文件中對土地登記申請日期另有規(guī)定的按規(guī)定期限申請登記。

2.1.6.　土地登記申請人應(yīng)提交的資料

(1)土地登記申請書

申請人申請土地登記時，應(yīng)以書面形式提出土地登記申請，填寫土地登記申請書。土地登記申請書應(yīng)填寫工整、齊全，并加蓋申請單位公章、個人印章或指印。

(2)主體資格證明文件和個人身份證明

單位設(shè)立證明、法定代表人證明或者個人身份證明及戶籍證明，委托代理的應(yīng)提交委托代理證明文件及被委托人身份證明。單位設(shè)立證明包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、社會團體登記證書等;法定代表人應(yīng)與營業(yè)執(zhí)照中的一致;個人身份證明包括：身份證、軍官證、警官證、護照等;委托代理證明文件指土地登記委托書;被授權(quán)的非法人單位應(yīng)提供法人單位出具的《土地登記授權(quán)委托書》;自然人的代理人為法定代理人的，需提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明和戶籍證明。

(3)土地權(quán)屬來源證明

土地權(quán)屬來源證明文件包括：直接的土地權(quán)屬來源證明文件和土地權(quán)屬參考文件。

直接的土地權(quán)屬來源證明文件包括：土地證書、有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)用地的文件、確權(quán)文件、權(quán)屬爭議調(diào)解書、司法機關(guān)的裁定或裁決文件、合法的轉(zhuǎn)讓或設(shè)定權(quán)利文件，土地調(diào)查時達成的《權(quán)屬界線協(xié)議書》及法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。具體包括：有償使用合同、劃撥決定書、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、集體農(nóng)用地的征收轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件、征地、拆遷、安置、補償協(xié)議等;土地管理部門的建設(shè)項目用地驗收報告;稅費繳納憑證：包括出讓金、契稅、租金等。

土地權(quán)屬來源參考文件包括：土地公有制實行前的土地契約;單位或個人土地使用權(quán)調(diào)整、交換時雙方的協(xié)議或有關(guān)材料;地上物買賣、交換、繼承等證件;領(lǐng)導(dǎo)對用地的指示;集體土地交換協(xié)議;地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明等。地上物權(quán)屬來源證明：包括房屋所有權(quán)證、記載房屋信息的房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。

(4)地籍測量資料：包括測量成果報告、宗地圖及符合縣國土資源管理部門統(tǒng)一要求的電子文件。

測量成果報告包括：封面、解析界址點坐標(biāo)成果表、宗地面積計算表。

宗地圖應(yīng)包括的內(nèi)容及要求：圖幅號、宗地號、指北針、圖廓線;土地使用者名稱、宗地面積、地類號、本宗地界址點、界址點號、界址線及界址邊長、弧長、本宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物;鄰宗地界址線(示意);鄰宗地、道路、街巷及名稱;道路紅線用虛線表示。紙張最小是A4紙;宗地圖要按規(guī)范圖式圖例表示;申請登記宗地要用紅色線劃標(biāo)注。

(5)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件資料。

2.1.7. 申請條件審查

對申請人提交的復(fù)印件資料均需核對原件留復(fù)印件并加蓋“與原件核對無誤”專用章。

2.1.7. 1.　 對申請書的審查

審查申請書是否有漏項，申請人是否加蓋印章并簽字確認。

2.1.7. 2.　 對主體資格的審查

(1)對法人資格的審查。審查申請人提交的營業(yè)執(zhí)照是否為年檢合格的，事業(yè)單位代碼證、身份證明等與原件是否一致。

(2)對法定代表人身份證明的審查。審查提交的法定代表人是否與營業(yè)執(zhí)照中的一致，其身份證明是否為法人組織開具的證明。單位名稱是否為全稱且與公章名稱一致。

(3)對自然人的資格審查。自然人的提交的身份證明應(yīng)為身份證、戶口薄、護照等有效證件。無戶口簿的土地使用者，應(yīng)有基層組織開具的證明。

(4)對代理人代理手續(xù)的審查。審查委托書、委托書代理事項、代理期限、代理人和被代理人名稱。按法律規(guī)定，法定代理人不需要辦理委托書的，應(yīng)有村委會或居委會開具的證明和戶籍證明。

2.1.7. 3.　 對土地權(quán)屬證明文件的審查

審查權(quán)屬證明文件是否齊全和證件、證明的效力等內(nèi)容。核查土地證書與登記簿是否一致。

2.1.7. 4.　 對地籍測量資料的審查

測量資料是否齊全、內(nèi)容是否符合要求，測量資料中界址點與界址表中界址點及宗地圖中界址點是否一致;實測面積與批準(zhǔn)用地面積及范圍是否一致等內(nèi)容。

2.1.7. 5.　 對其他內(nèi)容的審查

(1)審查申請登記的宗地是否在本登記區(qū)內(nèi)。

(2)申請?zhí)峤坏奈募Y料有無頁碼不準(zhǔn)確，復(fù)印不清楚，紙張大小不符合要求等。

(3)涉及宗地分割的，應(yīng)同時申請剩余宗地的土地登記。

2.1.8. 申請的受理

土地登記機構(gòu)收到申請人提交的土地登記申請書和其他文件資料后，經(jīng)審查，予以受理的，對申請資料進行登記、編號、整理歸檔，并現(xiàn)場填寫、開具《土地登記收件單》。

對申請要件不齊的不予受理，并出具《補正告知書》。

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