【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實(shí)務(wù)相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記的特點(diǎn)與基本原則

一、土地登記的特點(diǎn)

(一)統(tǒng)一性

土地登記是依據(jù)統(tǒng)一的實(shí)體法律規(guī)范，遵循統(tǒng)一的登記程序在統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的。對(duì)附設(shè)在土地上的全部土地權(quán)利進(jìn)行的登記，在地域上應(yīng)覆蓋所有的土地。

(二)唯一性

對(duì)同一塊土地上的登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)是唯一的，不能同時(shí)存有兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記結(jié)果?！锻恋氐怯浺?guī)則》第六十五條規(guī)定：“土地登記卡是土地登記的主體，也是土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的法律依據(jù);土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地所有者、使用者和他項(xiàng)權(quán)利者持有的法律憑證”，該規(guī)定充分體現(xiàn)了土地登記的唯一性特，。明確了土地登記卡是唯一的土地權(quán)屬的法律依據(jù)和結(jié)果，解決了土地登記卡與土地證書不一致時(shí)的法律問題。

(三)連續(xù)性

在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，土地權(quán)利狀況是經(jīng)常變化的，為了保持現(xiàn)勢性，土地登記結(jié)果也必須不斷更新，所以土地登記具有連續(xù)性的特點(diǎn)。

(四)強(qiáng)制性

我國的土地登記具有強(qiáng)制性，任何使用或所有土地的單位或個(gè)人，都必須依照規(guī)定辦理土地登記。即土地權(quán)利人或權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人有義務(wù)按要求申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，對(duì)逾期不進(jìn)行登記申請(qǐng)的，按規(guī)定予以處理。

(五)公開性

土地登記是土地行政主管部門依照法律規(guī)定對(duì)土地權(quán)利進(jìn)行登記的過程，是一項(xiàng)直接影響到土地權(quán)利人權(quán)益的行政行為。土地登記的實(shí)質(zhì)在于公示，就是將土地權(quán)利變動(dòng)的意思向社會(huì)公眾顯示，讓公眾知曉土地的權(quán)利狀況特別是土地權(quán)利的變動(dòng)情況。土地登記的公開包括登記依據(jù)的公開，登記程序的公開和登記結(jié)果的公開，土地登記資料可公開查詢就是土地登記公開性的內(nèi)在要求。

(六)公信力

由國家專門機(jī)關(guān)依法登記的土地權(quán)利具有公信力，值得社會(huì)公眾信賴。這一方面是因?yàn)橥恋氐怯浭怯赏恋匦姓鞴懿块T嚴(yán)格依法按程序進(jìn)行的，登記結(jié)果真實(shí)可靠。另一方面，土地登記的公信力還表現(xiàn)在，如果土地登記錯(cuò)誤，致使人們基于對(duì)土地登記的信任，在土地產(chǎn)權(quán)交易或土地利用過程中遭到了損失，國家將通過行政賠償方式對(duì)受損人予以賠付。

二、土地登記的基本原則

(一)依法的原則

土地登記必須依法進(jìn)行，這里的“法”是指廣義上的“法”的概念，泛指我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策，如《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地登記規(guī)則》等。土地登記依法的原則，有三方面的含義：一是土地登記義務(wù)人必須依法向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，提交有關(guān)的證明文件資料，并按照土地登記機(jī)關(guān)的要求到現(xiàn)場指界等;二是土地登記機(jī)關(guān)必須依法對(duì)土地登記義務(wù)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查、確權(quán)和在土地登記簿上進(jìn)行登記;三是土地權(quán)利經(jīng)登記后的效力由法律、法規(guī)和政策規(guī)定，任何單位和個(gè)人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力。

(二)申請(qǐng)的原則

土地登記機(jī)關(guān)辦理土地登記，一般都應(yīng)當(dāng)由土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人首先向土地登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，即向土地登記機(jī)關(guān)提出明確的意思表示。由于土地登記是國家實(shí)行的一項(xiàng)法律措施，其結(jié)果具有決定物權(quán)變動(dòng)是否生效的法律依據(jù)，因此，土地登記申請(qǐng)應(yīng)采取書面方式，口頭表示無效。

(三)審查的原則

土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查的結(jié)果必須進(jìn)行審查。審查的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是形式審查，審查土地登記申請(qǐng)所提交的各種證明、文件資料是否為土地登記所必須具備的要件;二是實(shí)質(zhì)審查，審查所申請(qǐng)的土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否符合國家有關(guān)法律和政策。經(jīng)過審查，有的還需要通過公示，凡符合土地登記要求的，應(yīng)予以登記。否則，不予登記。

(四)屬地管轄的原則

土地登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的管轄為屬地管轄，處理不動(dòng)產(chǎn)問題的法律依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)所在地法，因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，一律由不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院或房管、土地部門處理，同樣土地登記也遵循屬地管轄的原則。土地登記的屬地管轄具體來說有以下兩個(gè)要求：一是土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一性。在一個(gè)登記區(qū)內(nèi)只能由一個(gè)土地登記機(jī)關(guān)來登記，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)關(guān)登記;二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性。同一個(gè)登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個(gè)土地登記機(jī)關(guān)建檔保存，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)關(guān)來分別保管。

土地登記機(jī)關(guān)是指就土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)在土地登記簿上進(jìn)行注冊登記的機(jī)關(guān)。我國法律明確，縣級(jí)以上人民政府是所轄行政區(qū)域內(nèi)法定的土地登記機(jī)關(guān)，土地行政主管部門作為政府主管土地管理工作的職能部門，負(fù)責(zé)土地登記的具體工作。

這里有一點(diǎn)要說明的是，《中華人民共和國土地管理法》第十一條第三款規(guī)定：“中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。”《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第五條第一款規(guī)定：“中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的登記發(fā)證，由國務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院機(jī)關(guān)事物管理局等有關(guān)部門制定。”這樣規(guī)定，是為了明確中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的資產(chǎn)處置權(quán)屬于中央人民政府，便于解決中央和地方在土地資產(chǎn)處置上發(fā)生的糾紛。國土資源部經(jīng)與國務(wù)院機(jī)關(guān)事物管理局、北京市人民政府協(xié)商，在京中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地，已委托北京市人民政府進(jìn)行登記，發(fā)生爭議時(shí)由國土資源部進(jìn)行裁決。各地在具體的土地登記實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持屬地管轄的原則，保證土地登記資料的完整性和統(tǒng)一性，涉及土地資產(chǎn)處置時(shí)，可將土地資產(chǎn)處置權(quán)與土地登記權(quán)分離，土地資產(chǎn)處置權(quán)按照資產(chǎn)隸屬關(guān)系確定。

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