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事 件

某開發(fā)商取得了二年期在建工程出讓土地使用證。兩年后，向當?shù)貒临Y源行政主管部門申請，要求延長土地使用證期限，并用于銀行抵押貸款。當?shù)貒临Y源行政主管部門在審查中發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)商開發(fā)的商品房已經(jīng)部分預售。當?shù)貒临Y源行政主管部門向上級請示，如何辦理土地使用權(quán)抵押登記?

辨 析

該事件在實踐中較具代表性。當?shù)貒临Y源行政主管部門向開發(fā)商頒發(fā)二年期在建工程出讓土地使用證即是不恰當?shù)淖龇?，而且該事件不能簡單考慮如何辦理土地使用權(quán)抵押登記了事。其中涉及的問題較多。

一、開發(fā)商合法取得出讓土地使用證的條件。

案例中，因資金或其他種種原因為開發(fā)商特別發(fā)放二年期在建工程出讓土地使用證的做法是不合適的。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條、第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商應當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在未支付全部土地使用權(quán)出讓金的情況下，國土資源行政主管部門不得給予辦理登記，頒發(fā)土地使用證，更不得頒發(fā)所謂臨時性在建工程出讓土地使用證并給予延期。

二、開發(fā)商能夠合法預售商品房的條件。

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第五條以及《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》第二條第(三)款規(guī)定，開發(fā)商合法預售商品房的前提條件有： 1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書; 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; 3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期; 4.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書; 5.工程施工合同; 6.商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。對不具備上述條件的預售房，國土資源行政主管部門不得給予辦理商品房土地預登記，更不得為尚未交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書的開發(fā)商辦理房地產(chǎn)抵押登記。

三、開發(fā)商將土地使用權(quán)合法用于抵押的條件。

開發(fā)商在合法取得出讓土地使用證的前提下，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十四條第(一)、(三)款規(guī)定，可以將該土地使用權(quán)用于抵押貸款，國土資源行政主管部門依法應予辦理土地使用權(quán)抵押登記。土地使用權(quán)抵押權(quán)的登記機關(guān)，必須與該土地所有權(quán)和使用權(quán)登記機關(guān)一致，不得在另一登記機關(guān)分別進行登記。

對開發(fā)商合法取得《商品房預售許可證》并已預售部分房產(chǎn)的，國土資源行政主管部門可按有關(guān)土地分割許可證制度進行土地分割。其中能辦理土地分割證的，開發(fā)商原有且未售出房產(chǎn)對應部分土地使用權(quán)可以繼續(xù)用于土地使用權(quán)抵押貸款，國土資源行政主管部門依法予以辦理土地使用權(quán)抵押登記。不能或無法辦理土地分割證的，未經(jīng)書面告知并獲得已購房戶書面同意，開發(fā)商不得再將土地使用權(quán)用于抵押貸款，國土資源行政主管部門不得予以辦理土地使用權(quán)抵押登記。為確實保護土地使用權(quán)抵押權(quán)人和普通購房戶的的權(quán)益，國土資源行政主管部門在辦理土地分割登記時，要將具體的分割房號作為形式要件備案。抵押權(quán)人則宜請評估機構(gòu)評估抵押財產(chǎn)具體到單個房間。盡可能避免發(fā)生抵押處置時的財產(chǎn)糾紛。

對開發(fā)商設(shè)定多個土地使用權(quán)抵押權(quán)的，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十五條、第四十九條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋犤2000犦44號)第五十一條規(guī)定，再次抵押，事前還必須書面告知原抵押權(quán)人。再次抵押，抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物價值的余額部分。超出其抵押物價值余額部分債權(quán)，抵押權(quán)人不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

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（責任編輯：中大編輯）

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