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二、港臺地區(qū)及國外土地權(quán)利制度的主要內(nèi)容
1.香港
回歸前,香港是英國殖民地,香港島和九龍半島是割讓的,土地歸英王所有;而新界屬于租借的,其全部土地的擁有權(quán)仍歸中國。但通常說,香港的全部土地屬香港政府所有,統(tǒng)稱為“官地”。1997年中國在對香港恢復行使主權(quán)后,雖然實行“一國兩制”,保持香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變,依法保護私有財產(chǎn)權(quán),但在 《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定香港的土地全部屬于國家所有。
香港的土地使用制度非常發(fā)達,主要是實行土地租用制度(也稱批租制)(Lease - hold System),香港政府不向土地使用者出讓土地所有權(quán),除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(quán)(Freehold)外,其余的都只授予租業(yè)權(quán)(Leasehold)。政府將其土地租與發(fā)展商或其他土地使用者,租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應繳的地租。在租約有效期內(nèi),租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物,并連同租約在市場上出售,承讓人得享有租約所載的權(quán)益。租約期滿,土地連同地上建筑物一并由政府無償收回。大陸在改革土地使用制度時很大程度上借鑒了香港的這種制度。
香港的土地租用可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?,批租的方式有,公開拍賣、招標和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國有土地使用權(quán)獲得方式相近的是私下協(xié)議。通常,對于公用事業(yè)、學校、醫(yī)院、慈善機構(gòu)、教堂、廟宇等,政府以這種方式批出土地。對于不營利的公益用地,只收取象征性的地價,不受市場行情的左右。對于那些經(jīng)濟效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè),也可以申請免交地價或低于市價的官方優(yōu)惠價供地。至于香港政府機關(guān)用地則完全是無償使用的。但香港有一套較完備的土地管理制度,使得土地能高效利用。且香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴格的,所以低償或無償用地的情況并不是我們想象的那樣多。
香港的土地制度也是與其自身特點相關(guān)的,香港土地面積狹小,但人口多,因而其就要非常節(jié)約使用土地。
2.臺灣
(1)所有權(quán)制度。臺灣現(xiàn)行的地權(quán)制度是以“平均地權(quán)”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度,“即非單一的土地公有制,亦非純的土地私有制,而是二者之綜合發(fā)展”?!啊瓝Q言之,農(nóng)地農(nóng)有,市地市有。富源地國有,系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。
所謂農(nóng)地農(nóng)有,是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕,耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享,是即耕者有其田,不耕者不得有其田也”。
市地市有,是指“市地屬于市民公有,而由公法人之市政府管之”。
富源地國有,是指“富源地屬于全體國民所公有,而由中央政府管理之”。
(2)地權(quán)限制。
①禁止私有的土地,臺灣“土地法”10條規(guī)定了不得私有的土地范圍。
②礦產(chǎn)不得私有。
③限制私有土地面積最高額。對于超限的土地,臺灣土地法規(guī)定,由縣市政府規(guī)定辦法,限令于一定期限內(nèi)將額外土地分劃出賣。不出賣者,縣市政府得依法征收。
④對私有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移作限制。
⑤禁止土地細分。
⑥對外國人取得的土地權(quán)利作了限制和規(guī)定。
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