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2014年土地登記代理人《理論與方法》知識點26

發(fā)表時間:2014/4/2 10:57:23 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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五、土地權(quán)利制度的穩(wěn)定和完善直接關(guān)系到金融市場的健康發(fā)展

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,不動產(chǎn)抵押已成為融資的主要手段之一,特別是房地產(chǎn)市場,土地抵押已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民置業(yè)的主要資金來源,而土地權(quán)利制度改革對盤活土地資產(chǎn)、促進(jìn)金融市場發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。據(jù)有關(guān)資料,很多西方發(fā)達(dá)國家不動產(chǎn)貸款約占銀行貸款總額的15—20%,我國香港為30%,我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行抵押貸款和買者的按揭貸款估計近80—90%。不動產(chǎn)抵押貸款比例的增加,在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時,也加大了金融市場的風(fēng)險。一方面,由于我國土地權(quán)利制度不完善和土地抵押不規(guī)范,金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的很大一部分都是土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款;當(dāng)前全國各類園區(qū)在土地開發(fā)、建設(shè)中,土地產(chǎn)權(quán)抵押也占用了銀行大量的資金;近些年不斷出現(xiàn)的金融詐騙,許多都與土地產(chǎn)權(quán)抵押有關(guān),如重復(fù)抵押騙取銀行資金,金融部門不能處置已抵押的土地使用權(quán),形成很多呆賬、壞賬,金融市場發(fā)展面臨的潛在風(fēng)險不斷增加。另一方面,銀行對房地產(chǎn)項目貸款的增長速度大大超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度,從1998起的5年內(nèi),我國的商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的總額為2300億美元,并以每年25.3%的驚人速度增長,也增加了金融市場面臨的風(fēng)險。這些問題引起了黨中央和國務(wù)院的高度重視。

國外金融市場的發(fā)展證明,土地權(quán)利制度直接關(guān)系到金融市場的健康發(fā)展。近40年來,日本曾經(jīng)發(fā)生了三次地價高漲和隨后的經(jīng)濟(jì)蕭條。在20世紀(jì)80年代的10年間,日本總地價上漲6倍,地價達(dá)2400兆日元,相當(dāng)于美國地價總值的4倍。1991年“地產(chǎn)泡沫”破滅后,日本地價損失700兆日元,是日本年GDP的1.4倍。在“地產(chǎn)泡沫”出現(xiàn)的過程中,銀行起了推波助瀾的作用。銀行降低貸款條件,鼓勵了土地投機(jī)行為。日本銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)投資的152兆日元,有79兆日元成為不良債權(quán),出現(xiàn)了大量銀行呆賬、壞帳,銀行運行不暢。在這一過程中,表現(xiàn)積極的日本各“住專”的不良債權(quán)率達(dá)70%—85%。所有這一切對不動產(chǎn)市場的發(fā)展,乃至整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展均產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。泰國房地產(chǎn)的過度發(fā)展也產(chǎn)生了大量的銀行呆賬、壞帳,成為東南亞金融危機(jī)的直接和基礎(chǔ)性誘因。今年3—5月,我國香港地區(qū)樓市價格下跌幅度達(dá)8%,銀行體系的負(fù)資產(chǎn)住宅抵押貸款數(shù)目大幅上升,涉及資金1350億港元。從1997——2000年,香港樓價下跌影響所及,私人住宅的資產(chǎn)估計從3.7萬億港元下跌至1.8萬億港元,跌幅達(dá)53%,其中約有一半的當(dāng)?shù)刭J款屬于個人住房按揭貸款及建造、物業(yè)發(fā)展與投資的貸款。房地產(chǎn)價格及其租金的變動不僅增加了金融機(jī)構(gòu)和投資者的風(fēng)險,而且嚴(yán)重影響了消費需求和香港經(jīng)濟(jì)的競爭力。

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