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土地登記代理人考試土地權(quán)利與方法 土地權(quán)利概述(6)
三 土地權(quán)利的特征
土地權(quán)利的特征,集中體現(xiàn)了物權(quán)的特征,特別是不動產(chǎn)物權(quán)的特征。
4、土地權(quán)利必須由法規(guī)定。土地權(quán)利必須由法規(guī)定,這來源于“物權(quán)法定”原則。所謂物權(quán)法定,是指物權(quán) (包括土地權(quán)利)的種類、效力、變動要件、保護方法等等都只能由法律規(guī)定,而不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)。“物權(quán)法定”是物權(quán)立法的基本原則,之所以必須“物權(quán)法定”,是因為物權(quán)是支配性財產(chǎn)權(quán),是絕對權(quán),物權(quán)人之外的一切人都是義務(wù)人,都必須尊重而不得干預(yù)、侵擾權(quán)利人依法行使權(quán)利,因而物權(quán)的種類、變動等,對社會其他成員、對社會和國家都有直接關(guān)系。鑒于此,只有以法律形式對物權(quán)作出規(guī)定,包括對權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、變動等做出規(guī)定,才能做到既保障物權(quán)人的利益,而又不發(fā)生當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或濫用權(quán)利、損害第三人利益、危害社會經(jīng)濟秩序的現(xiàn)象。此外,土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ),土地的利用具有很強的社會性,一般來說價值又十分重大,因此,法律對有關(guān)土地權(quán)利的內(nèi)容作出規(guī)定,是十分必要的。
5、土地權(quán)利的變動一般采取登記的公示方式。按照民法物權(quán)法的有關(guān)理論,物權(quán)的變動必須采取公示的方式。所謂公示,就是將物權(quán)變動的意思和內(nèi)容向社會公眾顯示。對動產(chǎn)來講,動產(chǎn)物權(quán)的變動以交付為公示方式。如在市場上買一個水杯,買方將價款付給賣方,賣方把水杯交付買方,即完成了水杯所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交付是動產(chǎn)物權(quán)的法定公式方式。土地屬不動產(chǎn),對于土地這樣的不動產(chǎn)則不然,由于其位置固定不可移動,買方無法將土地轉(zhuǎn)移至安全的地方,加上土地的歸屬和利用對社會經(jīng)濟的發(fā)展影響重大,為了保障土地正常的財產(chǎn)歸屬和流轉(zhuǎn)關(guān)系,一般采用登記的方式作為土地等不動產(chǎn)的法定公示方式,即土地權(quán)利的變動必須經(jīng)國家主管機關(guān)辦理登記才能生效。如國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,還必須到國家登記機關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后,土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方,原受讓方才能成為合法的國有土地使用權(quán)人。
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