為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)土地登記代理實(shí)務(wù)考試教材特別整理了相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過(guò)2014年土地登記代理人考試。

因土地登記代理人執(zhí)業(yè)環(huán)境產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素

1.法定地位、法定業(yè)務(wù)不明確。我國(guó)雖然先后出臺(tái)了《土地登記代理試點(diǎn)試行辦法》、《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等幾個(gè)規(guī)范性文件，但在《行政許可法》出臺(tái)后，土地登記代理人因其所從事的職業(yè)關(guān)系到國(guó)家公共利益和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施，需具備一定的信譽(yù)和特殊技能，成為應(yīng)該需設(shè)定行政許可的事項(xiàng)。根據(jù)這一規(guī)定，如果土地登記代理行業(yè)僅僅依靠上述規(guī)范性文件開(kāi)展業(yè)務(wù)，那么整個(gè)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到極大的制約，也必將影響到土地登記代理人的特殊信譽(yù)、代理資格甚至是代理某些業(yè)務(wù)的合法性。再看我國(guó)土地登記代理人的主要業(yè)務(wù)，盡管上述規(guī)范性文件對(duì)土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)、代理業(yè)務(wù)范圍等作了規(guī)定，但均未明確提出法定業(yè)務(wù)的概念。另外上述文件的效力層次也是個(gè)問(wèn)題，這留下了很大隱患。一方面，土地權(quán)利人對(duì)土地登記相關(guān)事宜既可以自行辦理，也可以委托中介機(jī)構(gòu)代為辦理，土地登記代理機(jī)構(gòu)為了發(fā)展業(yè)務(wù)，要么依靠行政介紹或強(qiáng)行劃分業(yè)務(wù)，要么采取各種辦法滿足客戶要求，為客戶爭(zhēng)取更多的“利益”;另一方面，土地登記代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行的很多業(yè)務(wù)，既可以理解為是土地登記機(jī)關(guān)的工作職責(zé)，也可以理解為是代理業(yè)務(wù)，到底如何裁定，沒(méi)有明確規(guī)定。

2.執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、技術(shù)規(guī)程不具體。土地登記代理人至今沒(méi)有具體的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)程。土地估價(jià)師行業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，相繼制定了一系列國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作規(guī)則和技術(shù)規(guī)程，它既是執(zhí)業(yè)過(guò)程的行動(dòng)準(zhǔn)則，同時(shí)又是執(zhí)業(yè)估價(jià)師的保護(hù)傘。但到目前為止，土地登記代理行業(yè)仍未制定具體的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，執(zhí)業(yè)人員只能根據(jù)自己認(rèn)為正確的工作方法進(jìn)行代理活動(dòng)，土地登記代理人在代理活動(dòng)中無(wú)規(guī)則可循，難免產(chǎn)生一些遺漏。

土地登記代理風(fēng)險(xiǎn)的防范

對(duì)如何防范土地登記代理風(fēng)險(xiǎn)，目前業(yè)內(nèi)尚無(wú)公認(rèn)有效的辦法，這里筆者提出以下幾點(diǎn)看法。

加快土地登記代理有關(guān)法制建設(shè)步伐

盡早建立起全國(guó)統(tǒng)一的、獨(dú)立的、完善的、規(guī)范的土地登記代理法律體系。這不僅能約束代理機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的行為，同時(shí)也能降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，真正從制度上保障土地登記代理事業(yè)的健康發(fā)展。目前可考慮進(jìn)一步修改和完善《土地登記代理試點(diǎn)試行辦法》和制定《土地登記代理人職業(yè)注冊(cè)登記辦法》，在此基礎(chǔ)上結(jié)合《行政許可法》，提高《土地登記規(guī)則》的效力等級(jí)，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記代理業(yè)務(wù)以法律的形式予以確定。同時(shí)，在目前可做業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上確定適當(dāng)?shù)姆ǘI(yè)務(wù)內(nèi)容，為土地登記代理行為提供明確的法律依據(jù)。

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（責(zé)任編輯：fky）

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