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土地登記代理人考試土地權(quán)利與方法  第五章（6）

此外，空間使用權(quán)依不同的標(biāo)準(zhǔn)還有不同的劃分：依客體“空間”的垂直方向的位置不同，可分為空中權(quán)和地下權(quán);以空間權(quán)可否移轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，空間權(quán)可分為可移轉(zhuǎn)空間權(quán)和不可移轉(zhuǎn)空間權(quán);以存續(xù)期間不同為標(biāo)準(zhǔn)，空間權(quán)可分為有期限和無(wú)期限空間權(quán)。我們建議從立法上，將空間使用權(quán)劃分為空中使用權(quán)和地下使用權(quán)，這一劃分在理論上、實(shí)踐中都具有重要意義：從靜態(tài)角度劃分空間使用權(quán)，易于直觀接受;于實(shí)踐中，對(duì)上空和地下的使用常常發(fā)生分離，且由不同主體行使。如此劃分有利于發(fā)揮空中、地下的特有功能?？罩袡?quán)是以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑物、工作物如高架道路、橋梁等的權(quán)利;地下權(quán)是在他人的地面以下埋設(shè)管道、電纜或者建造并維持地下設(shè)施如地鐵、地下商場(chǎng)等的權(quán)利。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目前對(duì)空間利用現(xiàn)狀并考慮未來(lái)開發(fā)空間的合理性與可能性，為使人們對(duì)“空間權(quán)”這一新的物權(quán)類型有直觀的認(rèn)識(shí)，我們建議在立法中對(duì)能夠存在于空中或者地下且可以取得空中使用權(quán)或者地下使用權(quán)的建筑物，工作物分別做出列舉性規(guī)定。

三、立法上確認(rèn)土地使用權(quán)人享有的依附于土地使用權(quán)的空間范圍

地表與其上、下的空間客觀上是聯(lián)系在一起的，土地使用權(quán)的范圍不僅包括地表，而且必然延伸到地表上下的空間，取得了土地使用權(quán)，除法律或合同另有規(guī)定外，自然要取得對(duì)地表上下空間的支配權(quán)，如取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商需使用地下一定范圍的空間打地基或者建車庫(kù);農(nóng)地使用權(quán)人農(nóng)作物的生長(zhǎng)也需要占用一定的空間。此外，土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)，常常不是為了利用地表，而主要是利用地表上下的空間如建造房屋或其他附著物，土地使用權(quán)行使地上物所有權(quán)必須以享有一定空間的使用權(quán)為前提。如果不承認(rèn)土地使用權(quán)人享有一定空間的使用權(quán)，土地使用權(quán)也必會(huì)失去其應(yīng)有的利用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

因我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的空間范圍無(wú)明確界定，實(shí)踐中，僅以滿足土地實(shí)際利用的空間為限，默認(rèn)了土地使用權(quán)人對(duì)空間的支配性權(quán)利?？上驳氖窃诮ㄖ夹g(shù)上存在著對(duì)空間范圍進(jìn)行界定的理論支撐，并且深圳市規(guī)劃國(guó)土局已起草并報(bào)審了具有可操作性的《深圳市城市地下空間使用條例(送審稿)》。

依據(jù)建筑技術(shù)的理論推導(dǎo)，在上海特定的地質(zhì)條件下，地表建物在地上空間的高度只有與地下樁位的深度達(dá)至1：1的比例才能滿足其基礎(chǔ)工程穩(wěn)固性的需要。舉個(gè)例子：建造一幢70米的大廈必須打70米深度的樁才能滿足造房的需要。已有證實(shí)，建造30米深度的地下室亦可滿足這一要求，但因后者造價(jià)過高，通常不為土地使用權(quán)人采納。地下所利用空間的平面面積與地表建筑物的地基面積一致;深圳目前的做法以地表建物最深基礎(chǔ)樁位的深度確定土地使用權(quán)人對(duì)地下空間的使用?！渡钲谑谐鞘械叵驴臻g使用條例》實(shí)施后，土地使用權(quán)人享有地表以下至建物最深基礎(chǔ)平面以上的地下空間的使用權(quán)，該最深基礎(chǔ)平面的深度由主管部門在建設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建審查時(shí)確定。這些做法啟發(fā)了我們?cè)诹⒎ㄖ袑?duì)土地使用權(quán)人享有支配權(quán)的空間范圍做出原則性的規(guī)定。

由此，我們建議在立法中，建筑物土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的地下空間范圍應(yīng)界定為：土地使用權(quán)人對(duì)該宗地表以下至建筑物、其他附著物的最深基礎(chǔ)平面以上一定深度的地中享有使用權(quán)。

此外，也需對(duì)土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的上空范圍做出界定，一可緩解土地資源利用的緊張;二可明晰土地使用權(quán)人的相鄰關(guān)系，其對(duì)地上物的所有和使用不得影響其他土地權(quán)利人的通風(fēng)、采光。立法上可對(duì)建筑物土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的地上空間范圍界定為：土地使用權(quán)人為建筑物、其他附著物的所有或者使用所需而對(duì)一定高度的空中享有使用權(quán) .

在國(guó)外有關(guān)空間權(quán)的立法例以及學(xué)者們關(guān)于空間權(quán)的論述中，對(duì)于在農(nóng)地上空設(shè)定獨(dú)立的空間權(quán)鮮有論述，然而，隨著我國(guó)土地資源的日益緊張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的改進(jìn)，在農(nóng)地上設(shè)定空間使用權(quán)不是不可能的，因此，土地使用權(quán)人種植竹、林、作物的，地面以上植物生長(zhǎng)所必需的上空及地面以下植物根系生長(zhǎng)所必需的下空是土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的空間范圍，這是合法的、保證作物良好生長(zhǎng)的高度與深度。水面也視為廣義上的土地，如近海、湖泊或大型水庫(kù)，以一定深度的水體設(shè)立空間使用權(quán)，分層養(yǎng)殖水生植物，如以中層水體設(shè)立空間使用權(quán)養(yǎng)殖魚類，以下層水體及底土設(shè)立空間使用權(quán)養(yǎng)殖貝類。然而，通常情況下，對(duì)土地的利用多限于陸地，因此對(duì)水體的立體使用不予過多論述。

四、在立法中，將空間地役權(quán)納入地役權(quán)調(diào)整范圍

十八世紀(jì)以來(lái)，國(guó)外一些立法、判例、學(xué)說(shuō)曾將空間使用權(quán)分為物權(quán)的空間使用權(quán)與債權(quán)使用權(quán)。前者包括空間地上權(quán)和空間地役權(quán)，后者包括空間租賃權(quán)和空間借貸權(quán)。因空間租賃權(quán)和空間借貸權(quán)是依當(dāng)事人的合意而成立的債權(quán)性權(quán)利，且現(xiàn)實(shí)生活中存在較少，在物權(quán)立法中沒有必要規(guī)定。

空間地役權(quán)是以他人特定的空間供自己土地便利之用的權(quán)利。雖也表現(xiàn)為對(duì)一定空間的使用，但與空間使用權(quán)這一空間的主要的用益性權(quán)利是有區(qū)別的。空間地役權(quán)仍具有地役性，僅是次要的、附屬性的權(quán)利。引入“空間”概念后，“地役權(quán)”的范圍得以擴(kuò)張，不僅能夠解決地表與建筑物、工作物所有權(quán)人或使用權(quán)人之間權(quán)利的限制與擴(kuò)張，還能夠解決土地所有權(quán)人或使用權(quán)人因空間的利用而發(fā)生的權(quán)利限制與擴(kuò)張。地役權(quán)的規(guī)定可以調(diào)整空間地役權(quán)所涉及的一切法律關(guān)系。因此，空間使用權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)其權(quán)利而需要使用地表、不同空間使用權(quán)人使用他人空間或者空間建筑物或者工作物的支撐物對(duì)已設(shè)定權(quán)利的地表的占用都依地役權(quán)的規(guī)定處置。

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