所有權(quán)

一、所有權(quán)概述

(1)所有權(quán)是完全物權(quán)。

(2)所有權(quán)是自物權(quán)。

(3)所有權(quán)有恒久性。

(4)所有權(quán)最能體現(xiàn)物權(quán)的絕對排他性。

(5)所有權(quán)的權(quán)能通常包括占有、使用、收益和處分這四項基本積極權(quán)能和排除他人干涉的消極權(quán)能。

二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)

(一)國家所有權(quán)

特征：①主體的唯一性和統(tǒng)一性。②客體的廣泛性。③取得方式的特殊性。國家所有權(quán)除了可以通過積累和交易的方式取得外，還可以通過稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。

國家機(jī)關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。

國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。

(二)集體所有權(quán)

特征：①主體的多元性。②客體的相對廣泛性。③行使主體和方式的多樣性。

(三)私人所有權(quán)

企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律和章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；社會團(tuán)體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護(hù)。

三、所有權(quán)的取得和消滅

(一)所有權(quán)的取得

1．非依法律行為而取得

除國家所有權(quán)可通過稅收、沒收、贖買、征收、罰款、罰金等特別方式取得外，其他主體以此方式取得所有權(quán)的方式通常有以下幾種：

(1)先占。先占取得的財產(chǎn)須為無主物，且只能是動產(chǎn)。

(2)生產(chǎn)勞動。

(3)收取孳息。天然孳息，由所有權(quán)人取得；同一物上既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得，當(dāng)事人另有約定的除外。法定孳息，當(dāng)事人有約定的依約定取得；沒有約定或者約定不明確的，依交易習(xí)慣取得。

(4)添附。添附，是指不同所有人的財產(chǎn)因結(jié)合或加工而形成不可分割的新財產(chǎn)或具有新質(zhì)的物。添附主要有混合、附合和加工三種情形。關(guān)于新物所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商處理，或歸一方所有，或歸當(dāng)事人共有。如果不能達(dá)成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)比較添附價值與原財產(chǎn)價值，由價值量高的一方所有，但其應(yīng)當(dāng)向另一方給付適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如果添附行為出于惡意，則原所有人有權(quán)要求添附人恢復(fù)原狀，并賠償損失。在動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合中，一般由不動產(chǎn)所有人取得新財產(chǎn)的所有權(quán)，但應(yīng)當(dāng)給動產(chǎn)所有人以補(bǔ)償。

(5)繼承。

(6)拾得。拾得遺失物應(yīng)當(dāng)通知所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門。所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報酬；但拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費用和報酬。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。

(7)善意取得。善意取得應(yīng)具備如下條件：第一，出讓人須為無處分權(quán)人。第二，受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的，即受讓人在受讓財產(chǎn)時相信讓與人享有處分財產(chǎn)的權(quán)利。第三，受讓財產(chǎn)是以合理的價格有償取得的；如果是通過繼承、遺贈、贈與等行為取得財產(chǎn)的，不適用善意取得。第四，轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物，如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等不適用善意取得；贓物、遺失物、埋藏物、隱藏物、漂流物等不適用于善意取得，但第三人如果是從出賣同類物品的公共市場上買得的除外。受讓人善意取得所有權(quán)后，原所有權(quán)人因其所有權(quán)歸于消滅，因此其不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求無處分權(quán)人賠償損失。另外，善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利(如抵押權(quán)等他物權(quán))消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。

2．依法律行為而取得

依法律行為而取得所有權(quán)通常是指通過買賣、贈與、互易等法律行為而取得所有權(quán)。不動產(chǎn)所有權(quán)自記載于登記簿時取得，動產(chǎn)所有權(quán)自交付時取得。

(二)所有權(quán)的消滅

導(dǎo)致所有權(quán)消滅的原因，大致有如下幾種：所有權(quán)客體滅失；所有權(quán)主體消滅；所有權(quán)轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)的拋棄；所有權(quán)被依法強(qiáng)制消滅。人民法院依法對當(dāng)事人的財產(chǎn)予以變賣；國家依法征收公民財產(chǎn)等。

四、建筑物區(qū)分所有權(quán)

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征和意義

建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征是：①權(quán)利的復(fù)合性。②專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。③一體性。

(二)專有所有權(quán)

專有所有權(quán)又稱專有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

專有所有權(quán)的客體為區(qū)分所有建筑物的專有部分。專有部分須具備以下兩項條件：①構(gòu)造上的獨立性。②使用上的獨立性。

①專有所有權(quán)的行使，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。②專有所有權(quán)不得與共有權(quán)和共同管理權(quán)分離移轉(zhuǎn)或設(shè)定負(fù)擔(dān)。③專有所有權(quán)人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

(三)共有所有權(quán)

共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分；建筑物的共用部分及附屬物。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除屬于城鎮(zhèn)公共道路的以外，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的以外，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

共有所有權(quán)人的權(quán)利：①共用部分的使用權(quán)。②收益權(quán)。③共有部分的單純的修繕改良權(quán)。

共有所有權(quán)人的義務(wù)：①依共有部分的本來用途合理使用共有部分。②分擔(dān)共同費用和負(fù)擔(dān)。

(四)共同管理權(quán)

內(nèi)容主要有：①表決權(quán)。②選舉和更換業(yè)主委員會成員的權(quán)利。③選聘和解聘管理者的權(quán)利。④對共有部分的使用及其管理的監(jiān)督權(quán)。

承擔(dān)如下義務(wù)：④執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體(業(yè)主大會或者業(yè)主委員會)所做決定的義務(wù)。②遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的義務(wù)。③接受管理者管理的義務(wù)。

五、相鄰關(guān)系

(一)相鄰關(guān)系的概念和特征

法律特征：①相鄰關(guān)系的主體是不同不動產(chǎn)的所有人或使用人、合法占有人。②相鄰關(guān)系是因為主體所有或使用的不動產(chǎn)相鄰而發(fā)生的。③相鄰關(guān)系的內(nèi)容包括兩方面：一是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給予必要的便利。二是相鄰各方在行使相鄰權(quán)時，應(yīng)盡量避免和減少給對方造成損失，不得濫用其權(quán)利。④相鄰關(guān)系的客體不是不動產(chǎn)本身，而是一種利益。

(二)幾種主要的相鄰關(guān)系

1．相鄰用水、排水關(guān)系

2．相鄰?fù)恋氐耐ㄐ?、使用關(guān)系

3．相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照關(guān)系

4．相鄰排污關(guān)系

5．相鄰防險關(guān)系

六、共有

(一)共有的概念、特征和種類

特征：①共有的主體是兩個或兩個以上的公民或法人。②共有的客體即共有物是特定的。每個共有人的所有權(quán)都及于共有物整體，因此共有不是分別所有。③共有人平等地或按一定的份額對共有物享有所有權(quán)，任何共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)。④共有不是一種獨立的所有權(quán)類型，而是一個所有權(quán)同時歸多個權(quán)利主體享有的權(quán)屬狀態(tài)。

共有可區(qū)分為按份共有和共同共有。共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。

(二)按份共有

按份共有人的權(quán)利義務(wù)：①按份共有人按其份額對共有財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。②按份共有人可以無須其他共有人的同意，轉(zhuǎn)讓其享有的份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。③按份共有人對共有財產(chǎn)都有管理的權(quán)利和義務(wù)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。④處分共有財產(chǎn)以及對共有財產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額213以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。⑤按份共有人對因共有財產(chǎn)而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)；償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向

其他共有人追償。⑥對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。

(三)共同共有

共同共有人的權(quán)利和義務(wù)：①共同共有人對整個共有財產(chǎn)享有平等占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對整個共有財產(chǎn)平等地承擔(dān)義務(wù)。②共同共有人對共有財產(chǎn)都有管理的權(quán)利和義務(wù)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。③處分共有財產(chǎn)以及對共有財產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。④共同共有人對因共有財產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)。⑤對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。

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