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 租賃合同（Lease Contract），租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)

賃合同的特征

1．租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)；租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

2．租賃合同是雙務(wù)、有償合同。在租賃合同中，交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益權(quán)之間存在著對價關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對價，而獲取租金是出租人出租財產(chǎn)的目的。

3．租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當(dāng)事人只要依法達(dá)成協(xié)議合同即告成立。

租賃合同的種類

根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。

根據(jù)法律對租賃是否具有特殊的規(guī)定，可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對于一般租賃而言的，指法律有特別要求的租賃，例如。房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。

根據(jù)租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。

租賃合同的內(nèi)容

租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

租賃合同形式

租賃期限為6個月以下的，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式的，不論當(dāng)事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。

租賃合同中出租人的義務(wù)

出租人的義務(wù)

1．交付出租物。出租人應(yīng)依照合同的約定的時間和方式交付租賃物。物的使用以交付占有為必要的，出租人應(yīng)按照約定交付承租人實際占有使用。物的使用不以交付占有為必要的，出租人應(yīng)使之處于承租人得以使用的狀態(tài)。如果合同成立時租賃物已經(jīng)為承租人直接占有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權(quán)。

2．在租賃期間保持租賃物符合約定用途。租賃合同是繼續(xù)性合同，在其存續(xù)期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物的法定或者約定品質(zhì)的義務(wù)，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)。倘發(fā)生品質(zhì)降低而害及承租人使用收益或其他權(quán)利時，則應(yīng)維護(hù)修繕，恢復(fù)原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的，出租人應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期，但按約定或習(xí)慣應(yīng)由承租人修理，或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。

3．瑕疵擔(dān)保。當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。

租賃合同中承租人的義務(wù)

承租人的義務(wù)

1．支付租金。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。承租人無正當(dāng)理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2．按照約定的方法使用租賃物。承租人應(yīng)按照約定的方法使用租賃物；無約定的或約定不明確的，可以由當(dāng)事人事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議來確定；不能達(dá)成協(xié)議的，按合同的有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，應(yīng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，因?qū)儆谡p耗，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

3．妥善保管租賃物。承租人應(yīng)以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物毀損滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

4．不得擅自改善和增設(shè)他物。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。

5．通知義務(wù)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出現(xiàn)以下情形之一的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應(yīng)該通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟(jì)而受到損害的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

6．返還租賃物。租賃合同終止時，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構(gòu)成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負(fù)擔(dān)逾期中的風(fēng)險。經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。

承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)

承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉(zhuǎn)租與債的轉(zhuǎn)移不同。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務(wù)造成損失的，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。承租人未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。

買賣不破租賃

合同法第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。據(jù)此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在學(xué)理上稱之為“買賣不破租賃”。

出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租賃合同與買賣合同的區(qū)別

1 、兩者本質(zhì)差別是處分權(quán)，即最終所有權(quán)從理論上仍歸出租人所有。

2、由兩者本質(zhì)差別所導(dǎo)致的幾點不同。

3、租賃合同是非所有權(quán)合同。

4、標(biāo)的物不完全相同。

5、當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)不完全相同。

租賃合同與分期付款合同的區(qū)別

1、非信貸型分期付款購買?純屬買賣行為。

2、信貸型的分期付款購買?與租賃合同的區(qū)別仍在于所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓與否。

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（責(zé)任編輯：xy）

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