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 第二章    物權(quán)法

考情分析

本章在學(xué)習(xí)中需要理解掌握的知識點(diǎn)比較多，歷年考試平均分值一般在15分左右，是非常重要的章節(jié)；單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、案例分析題各種題型均可出現(xiàn)；應(yīng)當(dāng)注意擔(dān)保物權(quán)可以與其他章節(jié)結(jié)合在一起考案例分析題，比如合同法，擔(dān)保合同作為主合同的從合同，從而考察擔(dān)保物權(quán)的相關(guān)知識點(diǎn)。

往年重要考點(diǎn)

1、所有權(quán)的取得方式

2、用益物權(quán)的分類

3、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

4、地役權(quán)相關(guān)內(nèi)容

5、擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍

6、擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式

7、抵押權(quán)的效力

8、權(quán)利質(zhì)權(quán)

9、留置權(quán)的效力

重點(diǎn)、難點(diǎn)講解

第一節(jié)  物權(quán)法概述

一、物權(quán)概述

（一）物權(quán)的概念和特征

物權(quán)是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。與債權(quán)相比較物權(quán)的特征：

（1）以特定物作為客體，這是物權(quán)的最基本的特征。

解釋：此處的"物"，是指除人體之外，能為人所支配、獨(dú)立滿足人類社會(huì)生活需要的有體物和自然力。

（2）物權(quán)是對物權(quán)（支配權(quán)），債權(quán)是對人權(quán)。

（3）物權(quán)是絕對權(quán)，債權(quán)是相對權(quán)。

（4）物權(quán)是排他的權(quán)利，債權(quán)具有平等性。

解釋：所有權(quán)是自物權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)是他物權(quán)。

例題：下列各項(xiàng)中，屬于物權(quán)的最基本的特征的是（）。

A、以特定物作為客體

B、是支配權(quán)

C、是絕對權(quán)

D、是排他的權(quán)利

答案：A

解析：本題考核物權(quán)概念的特征。物權(quán)的特征包括：以特定物作為客體、對物權(quán)（支配權(quán)）、絕對權(quán)、排他的權(quán)利；其中以特定物作為客體是物權(quán)的最基本的特征。

（二）物權(quán)的客體

（1）物權(quán)的客體為物，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

（2）物權(quán)客體的擴(kuò)張至財(cái)產(chǎn)權(quán)利（擔(dān)保物權(quán)中，票據(jù)、債券、存單、倉單、提單上的權(quán)利，基金份額、股權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)收賬款等權(quán)利）。

（三）物權(quán)的效力

1、物權(quán)對物權(quán)的效力

①性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。同一物上的限制性物權(quán)優(yōu)先于其賴以設(shè)定的基礎(chǔ)性權(quán)利。

舉例：如我國《物權(quán)法》第120條規(guī)定："用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。"用益物權(quán)雖然以所有權(quán)為權(quán)源，但其一經(jīng)設(shè)立，所有權(quán)的部分甚至大部分權(quán)能即由用益物權(quán)人行使，因而約束了所有人對其所有物的支配力。用益物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)。

②時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。其標(biāo)準(zhǔn)是：成立在先的物權(quán)能夠優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。

2、物權(quán)對債權(quán)的效力。一般情況：物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。

特殊情況：法律明確規(guī)定的情況下，債權(quán)也可以具有優(yōu)先于物權(quán)的效力。

①根據(jù)"為債權(quán)的債權(quán)"優(yōu)先的原則，新設(shè)定的債權(quán)具有優(yōu)先于原來的債權(quán)以及為這些債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的物權(quán)的效力。如清算費(fèi)用，共益?zhèn)鶆?wù)。

②根據(jù)"買賣不破租賃"的原則，依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)，具有對抗物權(quán)變動(dòng)的效力。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

③民法特別法賦予優(yōu)先效力的債權(quán)，可以優(yōu)先于物權(quán)。如船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償。

提示：特別注意買賣不破租賃的原則，要與合同法（租賃合同）的有關(guān)內(nèi)容結(jié)合在一起學(xué)習(xí)。

（3）物權(quán)對占有的效力

占有是一種事實(shí)狀態(tài)，物上真正的權(quán)利相對于占有被稱之為本權(quán)。在占有人為無權(quán)占有時(shí)，本權(quán)人得行使返還請求權(quán)，占有人負(fù)有返還的義務(wù)。

例題：甲公司將所屬設(shè)備租給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設(shè)備賣給丙公司。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列表述中正確的是（）。

A、甲公司在租賃期間不能出賣出租設(shè)備

B、買賣合同有效，原租賃合同繼續(xù)有效

C、買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止

D、買賣合同有效，原租賃合同須丙公司同意后方繼續(xù)有效

答案：B

解析：本題考核依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)，具有對抗物權(quán)變動(dòng)的效力。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

（四）我國物權(quán)的體系

【真題試題】（2007年單項(xiàng)選擇第5題）

4.下列權(quán)利中，屬于準(zhǔn)物權(quán)的是（ ）。

A.土地承包經(jīng)營權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.探礦權(quán)

【真題解析】

本題考查中準(zhǔn)物權(quán)種類?！段餀?quán)法》第122條規(guī)定：依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。第l23條規(guī)定：依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)。正確答案是D.

（五）中國物權(quán)法的制定

二、物權(quán)法基本制度

（一）物權(quán)法的概念和基本范疇

（二）物權(quán)法的基本原則

1、物權(quán)法定原則

物權(quán)法定原則，是指在一個(gè)統(tǒng)一的法律效力地域內(nèi)的物權(quán)，其種類和內(nèi)容必須由法律明確規(guī)定、不得由當(dāng)事人自己創(chuàng)設(shè)的原則。

2、物權(quán)絕對原則

物權(quán)絕對原則，是指物權(quán)只能由權(quán)利人行使并根據(jù)自己的意愿享有并行使的原則。該原則的基本要求包括：物權(quán)意思的對世性；一物一權(quán)；物權(quán)請求權(quán)、物上代位權(quán)。

解釋："一物一權(quán)"原則是指在一個(gè)物上，不可能同時(shí)存在多個(gè)所有權(quán)；但多個(gè)民事主體可以共有一個(gè)物。

3、物權(quán)特定原則

物權(quán)特定原則，也稱為物權(quán)確定性原則，即要求物權(quán)支配的客體必須特定化，必須與其他物有明確肯定的區(qū)分。物權(quán)特定原則的主要作用體現(xiàn)在物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移等情況下。

①物必須已經(jīng)存在，這是貫徹物權(quán)特定原則的前提條件

②物必須特定

物權(quán)特定原則的主要作用體現(xiàn)在物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移等情況下。

4、區(qū)分原則

區(qū)分原則，是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。如《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

舉例：乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

答案：乙的主張是正確的，合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 。

5、物權(quán)公示原則

物權(quán)公示原則，是指物權(quán)的各種變動(dòng)必須采取法律許可的方式向社會(huì)予以展示，以獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律保護(hù)。《物權(quán)法》第6條明確規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。"

（三）物權(quán)變動(dòng)制度（★★★重點(diǎn)內(nèi)容）P60

1、物權(quán)變動(dòng)的含義與基本規(guī)則

2、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

提示：法律另有規(guī)定的除是指：如土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。另外，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記的基本程序

①原則設(shè)想

②不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)辦理。

③登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)：查驗(yàn)申請人提交的證明材料和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

提示：審查方式采取書面審查為主、結(jié)合實(shí)質(zhì)審查的方式。

④不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)。按件收取。不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記薄和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的效力是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（如房產(chǎn)證）記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

【例題】如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致，下列表述中正確的是（）。

A、應(yīng)該以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)

B、應(yīng)該以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)

C、除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)

D、除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)

答案：C

解析：本題考核不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（如房產(chǎn)證）記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

（4）特殊登記程序

① 更正登記和異議登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人不同以便更時(shí)，利害關(guān)系人可以申請異議登記，異議登記有阻斷登記公信力的作用。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。

提示：異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

② 預(yù)告登記，當(dāng)事人訂立買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

【真題試題】（2008年多項(xiàng)選擇第43題）張某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同，預(yù)購商品房一套，并向登記機(jī)關(guān)申請辦理了預(yù)告登記，隨后甲公司擅自將張某選購的該套商品房以更高價(jià)格出售給不知情的李某，對此，下列表述中正確的有（）。

A.甲公司與李某簽訂的合同無效，因?yàn)橐呀?jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記

B.甲公司與李某簽訂的合同無效，但李某可依善意取得制度取得所有權(quán)

C.甲公司與李某簽訂的合同有效，但李某不能取得所有權(quán)

D.甲公司未經(jīng)張某同意出售房屋的行為，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力

【真題解析】

本題的考點(diǎn)是物權(quán)法中的預(yù)告登記問題?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定："當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力。"故C正確；《物權(quán)法》第9條規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"故D正確。所以說正確答案是CD.

（5）登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

當(dāng)事人提供虛假材料申請登記的，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤的，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

【例題】張大和張二是同胞兄弟，其父生前對其房屋沒有立遺囑處分。張大在其父死亡后，瞞著張二將父親的房屋變更登記為己有。張二事后得知，向登記機(jī)關(guān)提出更正登記，但遭張大拒絕。于是張二向登記機(jī)關(guān)提出異議登記，下列關(guān)于這一事例的表述中，正確的是（）。

A、張二應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，否則異議登記失效

B、張二應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起30日內(nèi)起訴，否則異議登記失效

C、張大可以以異議登記不當(dāng)為由，向張二請求損害賠償

D、張大不可以以異議登記不當(dāng)為由，要求張二進(jìn)行損害賠償

答案：AD

解析：本題考核異議登記內(nèi)容。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。本題中張二并無登記不當(dāng)，張大不可以以異議登記不當(dāng)為由，要求張二進(jìn)行損害賠償。

【真題試題】（2007年多項(xiàng)選擇第43題）根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)構(gòu)，在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)做到（）。

A.查驗(yàn)申請人提交的證明材料和其他必要材料

B.要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估

C.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人

D.必要時(shí)到實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)

【真題解析】

本題考查物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)職責(zé)?！段餀?quán)法》第l2條規(guī)定，"登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。"第l3條規(guī)定，"登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。"正確答案是ACD.

3、動(dòng)產(chǎn)交付

（1）交付要件主義

（2）交付對抗主義

【真題試題】（2007年多項(xiàng)選擇第44題）根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在下列物權(quán)的變動(dòng)中未經(jīng)登記不得對抗善意第三人的有（）。

A.機(jī)動(dòng)車物權(quán)位的設(shè)立

B.土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓

C.地役權(quán)的設(shè)立

D.以匯票出質(zhì)時(shí)質(zhì)權(quán)的設(shè)立

【真題解析】

根據(jù)《物權(quán)法》第24條規(guī)定，"船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。"第129條規(guī)定，"土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。"第l58條規(guī)定，"地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。"第224條規(guī)定，"以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。"正確答案是ABC.

（3）交付的特殊形態(tài)

①簡易交付（買受人事先占有）。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

解釋：物權(quán)發(fā)生效力的時(shí)間是法律行為生效時(shí)而非法律行為成立時(shí)。

②指示交付（第三人占有）。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利以代替交付。

③占有改定（出賣人事后繼續(xù)占有）。即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的交付方式。在占有改定的情況下，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

例題：甲將自己的自行車出租給乙，租期1個(gè)月，在租期未滿時(shí)，將該自行車出售給丙，于是甲通知乙，在租期期滿的時(shí)候?qū)⒆孕熊嚱桓督o丙。甲丙之間對自行車的交付方式為（）。

A、直接交付

B、簡易交付

C、指示交付

D、占有改定

答案：C

解析：本題考核指示交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利以代替交付。

4、非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)

（四）物權(quán)的保護(hù)

1、物權(quán)保護(hù)的基本含義

2、物權(quán)保護(hù)的方式和途徑

物權(quán)保護(hù)的方式包括：物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)、返還請求權(quán)、妨害排除請求權(quán)、妨害防止請求權(quán)、恢復(fù)原狀請求權(quán)、損害賠償請求權(quán)。它們可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。

3、物權(quán)請求權(quán)

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