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第五部分、建設(shè)用地規(guī)劃管理
實例一
某城市有一部隊機關(guān)經(jīng)過計劃部門立項,總建筑面積約為2.0萬平方米,其中辦公用房0.5萬平方米,專業(yè)用房1.0萬平方米,其他用房0.5萬平方米。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)單位的要求,在規(guī)劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統(tǒng)的醫(yī)院和一居住區(qū)進(jìn)行建設(shè),用地面積為2.0ha.
評析:某部隊機關(guān)建設(shè)用地屬于軍事用地,可按行政劃撥的有關(guān)規(guī)定辦理。因此,該部隊機關(guān)持計劃部門批準(zhǔn)的可行性研究報告,并按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件編制的經(jīng)審核同意的規(guī)劃總平面方案圖,又經(jīng)得土地部門批準(zhǔn)和占用該土地的有關(guān)單位同意或取得有關(guān)協(xié)議,同時附有1:2000的地形圖,向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地許可證。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查符合有關(guān)要求即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
實例二
某市城市建設(shè)發(fā)展,在市區(qū)東部地區(qū)若干個工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn),其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細(xì)規(guī)劃,確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地,面積4.5ha.按照詳細(xì)規(guī)劃的要求,并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn),該居住用地的容積率為2.1,建筑密度為25%,建筑高度不得超高45m,居住區(qū)內(nèi)的綠地率為30%,人口密度不超過800人/ha.某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同,并將上述條件在合同中作出明確規(guī)定。
評析:這是一個國有土地出讓的實例。關(guān)鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計條件,才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設(shè)計條件,增加土地開發(fā)強度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內(nèi)編制一個修建性詳細(xì)規(guī)劃,為建設(shè)工程規(guī)劃管理做準(zhǔn)備。
實例三
某市的市區(qū)東北部有一中外合資的電子企業(yè),因產(chǎn)品銷路好,急需擴建一條生產(chǎn)線。企業(yè)提出在其廠區(qū)的東北角占用2.0ha的農(nóng)村村民住宅和部分農(nóng)村企業(yè)用地,企業(yè)提出的用地在城市規(guī)劃為工業(yè)用地。
評析:這是中外合資企業(yè)要擴大用地,而且要占用農(nóng)村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規(guī)劃工業(yè)用地,符合城市規(guī)劃要求,但需將集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀缓笠勒諊型恋爻鲎尩挠嘘P(guān)規(guī)定辦理出讓手續(xù),具體可參照例二所述。
實例四
某市在其市區(qū)東部有一工廠,由于污染擾民而外遷,其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好,外商愿以優(yōu)惠條件受讓,后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。
評析:這是一個改變用地性質(zhì)又進(jìn)行合資開發(fā)建設(shè)的實例。中外雙方如何合資,城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它,自有主管部門過問。首先,城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū);其次,根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計條件,列入他們之間的合同或協(xié)議;第三,其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準(zhǔn);每四,其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項;第五,合資開發(fā)是否進(jìn)行了中國法人的注冊,有無批準(zhǔn)證書,是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備,城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。
實例五
某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個鄉(xiāng),擬在現(xiàn)為0.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設(shè)用地上,改為建設(shè)一所敬老院,建筑面積4000平方米,2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫(yī)療保健室等,還有一些工作人員用房。此建設(shè)項目經(jīng)區(qū)計委立項并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認(rèn)。
評析:像這類鄉(xiāng)里為村民辦實事的建設(shè)項目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利,將集體企業(yè)改為集體事業(yè),其土地使用性質(zhì)改變了,但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而且進(jìn)行建設(shè)活動,應(yīng)該辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,并對其建設(shè)也應(yīng)該提出規(guī)劃設(shè)計條件,審查其建設(shè)方案。不能因為農(nóng)村在自有土地上進(jìn)行建設(shè),城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同,那是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,與城市規(guī)劃行政主管部門無關(guān)?,F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院,有建設(shè)活動,又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關(guān)了,不但應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,還應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”,那就是違法了,城市規(guī)劃行政主管轄部門理應(yīng)去查處。
實例六
以農(nóng)業(yè)項目配套設(shè)施的名義,XXX林科農(nóng)業(yè)有限公司未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),沒有辦理征地和建設(shè)手續(xù),投資建設(shè)家庭農(nóng)場,建設(shè)地點是XX城市郊區(qū)原來是一片莊稼地,家庭農(nóng)場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設(shè)施,銷售對象是城市中高收入的居民,租賃期限為50年,租賃費用每套設(shè)施在80萬元到100萬元人民幣,一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出,經(jīng)調(diào)查核實,這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續(xù)。
評析:雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目,搞所謂的出租,但實際上從其租賃期限、項目內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模來看,無疑屬于非農(nóng)建設(shè),是變相搞房地產(chǎn)開發(fā),是繞過有關(guān)審批手續(xù)、超越規(guī)劃管理權(quán)限、擅自占用良田的違法建設(shè)。該市規(guī)劃監(jiān)察執(zhí)法大隊會同項目所在鎮(zhèn)政府對“XX家庭農(nóng)場”勒令停工,限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到,當(dāng)前在城市郊區(qū),一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)打著“新農(nóng)村建設(shè)”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”等旗號與開發(fā)商合作,大肆兜售。這類新的違法建設(shè)項目產(chǎn)生的原因主要有三個:一是巨額利潤的誘惑,目前近郊和遠(yuǎn)郊地區(qū)包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求仍然很大,把違法占地建設(shè)的別墅、公寓當(dāng)做商品房出售可以獲得世大的利潤;二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村負(fù)責(zé)人從眼前利益出發(fā),慫恿支持違法建設(shè)項目,給予越權(quán)審批,助長了違法建設(shè)的發(fā)生;三是規(guī)劃法制意識淡薄,認(rèn)為違反了規(guī)劃法規(guī)頂多罰點款而已。
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