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城市規(guī)劃師考試相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展的博弈

當(dāng)前，我國(guó)的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)未能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、資源環(huán)境效益的統(tǒng)一。而城市規(guī)劃未能有效地引導(dǎo)和控制房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是相互聯(lián)系的，城市性質(zhì)、職能與規(guī)模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)，從總體上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要是由城市規(guī)劃決定的。合理利用城市規(guī)劃來(lái)影響各個(gè)地塊的市場(chǎng)價(jià)格，可以引導(dǎo)城市用地向最有效利用方向發(fā)展，以獲取最佳土地使用效益，并在一定程度上引導(dǎo)房地產(chǎn)向合理的方向發(fā)展。

首先，每個(gè)中心城市都是其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心，這決定了其用地構(gòu)成中商業(yè)比例較高，而商業(yè)用地級(jí)差收益最大，地價(jià)最高。同時(shí)，城市規(guī)模越大，級(jí)差地價(jià)也越大。由此可見(jiàn)，城市總體規(guī)劃決定了城市的性質(zhì)、城市用地規(guī)模和主導(dǎo)職能，因而影響到城市的地價(jià)水平，進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度、方向與規(guī)模。

其次，城市規(guī)劃確定了城市用地功能分區(qū)，也決定了城市內(nèi)部不同區(qū)域的地價(jià)水平。住宅用地要求有較好的人居環(huán)境和便捷的交通條件，對(duì)區(qū)位要求較高;而工業(yè)用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善等等，對(duì)區(qū)位要求最低。因而不同的土地利用方式其級(jí)差地租也不同。

再次，土地使用性質(zhì)控制對(duì)地價(jià)也有一定的影響。由于土地開(kāi)發(fā)用途具有兼容性，對(duì)于具體一個(gè)地塊，土地的微觀利用結(jié)構(gòu)必然會(huì)影響該地塊的地價(jià)水平。同一塊土地可能因?yàn)樵O(shè)定不同的用途和容積率而導(dǎo)致地價(jià)的巨大差異。城市規(guī)劃中的建設(shè)發(fā)展用地使用控制規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面作出了規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括工地使用性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。

最后，市政的配套設(shè)施同樣影響著該區(qū)域的地價(jià)。配套設(shè)施是生產(chǎn)、生活正常進(jìn)行的保證，配套設(shè)施控制即是對(duì)居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。配套設(shè)施的優(yōu)劣將會(huì)直接影響到地價(jià)水平的高低。城市規(guī)劃通過(guò)對(duì)配套設(shè)施的控制來(lái)改善城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟硬件環(huán)境，使城市發(fā)展的未來(lái)溢價(jià)增加，從而使城市總體地價(jià)水平提高。

現(xiàn)在的學(xué)者大多只注重對(duì)城市內(nèi)部區(qū)位不同產(chǎn)生的級(jí)差地租的研究，并據(jù)以進(jìn)行定性定量分析。其實(shí)，就宏觀城市系統(tǒng)而言，級(jí)差地租會(huì)在更廣闊的領(lǐng)城里存在。由于城市的區(qū)位不同、規(guī)模不同、原有經(jīng)濟(jì)條件和基礎(chǔ)不同，存在著十分明顯的土地級(jí)差效益。上海與烏魯木齊、沈陽(yáng)與拉薩、深圳與西寧的土地效益就可能相差百倍。如果城市級(jí)差地租不進(jìn)行宏觀上的定性定量分析和平衡，微觀分析搞得再好也難以正確體現(xiàn)國(guó)家作為土地所有者與城市作為土地使用者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也難以利用地租經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的和合理的調(diào)節(jié)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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