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2011年城市規(guī)劃師考試實(shí)務(wù)規(guī)劃實(shí)施管理部分評(píng)析題3

發(fā)表時(shí)間:2011/4/6 14:02:02 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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實(shí)例六

某沿海地級(jí)市20世紀(jì)90年代初期,根據(jù)自身發(fā)展需要,準(zhǔn)備在城市東部建設(shè)中心區(qū),主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力,用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會(huì)展文化中心和部分市級(jí)行政辦公機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí),該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū),面積約3 平方公里,面對(duì)內(nèi)海灣,與原有舊城既有一段距離,又有比較方便的交通聯(lián)系,是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點(diǎn)。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì),開(kāi)始對(duì)外招商,準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。但是沒(méi)有想到,隨著國(guó)家治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和1997——1998年的亞洲金融危機(jī),不少原準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的投資方,由于資金的限制,加上大環(huán)境的需求不足,紛紛撤資或停工等待,中心區(qū)只建成了一個(gè)會(huì)展中心、一個(gè)圖書(shū)館和一個(gè)中心廣場(chǎng)。市政府為了繼續(xù)推動(dòng)該地區(qū)的開(kāi)發(fā),匆忙修改規(guī)劃,將原來(lái)準(zhǔn)備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地,重新招商,開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個(gè)住宅小區(qū)。但是,2000年以后,隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐漸好轉(zhuǎn),全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升,申請(qǐng)建設(shè)的項(xiàng)目增加不少,可是這些好項(xiàng)目苦于找不到合適的選址,原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫亍T撌姓_(kāi)始著急了,一方面,原中心區(qū)實(shí)際上只建成一半,城市中心職能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái),幾乎沒(méi)有剩余的土地;另一方面,新的建設(shè)項(xiàng)目又沒(méi)有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門(mén)能夠重新確定一個(gè)中心區(qū)的位置,以解決城市的燃眉之急。

實(shí)例六評(píng)析

評(píng)析:這個(gè)例子說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一,一個(gè)城市的土地資源是有限的,并不是無(wú)限可以任意擴(kuò)大,城市主要功能區(qū)的選址有時(shí)往往是惟一的,或者至少是非常有限的,特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址,它既是城市的心臟部位,是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地,又是城市具有代表性的重要景觀區(qū),一般項(xiàng)目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二,政府應(yīng)處理好一個(gè)城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與眼前利益的關(guān)系,城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的,應(yīng)該認(rèn)真規(guī)劃,逐步建設(shè),任何操之過(guò)急的行動(dòng)很有可能給城市帶來(lái)長(zhǎng)久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計(jì),只顧眼前利益,不顧城市建設(shè)的規(guī)律,最終只能為城市帶來(lái)不良的后果。

第三部分:規(guī)劃設(shè)計(jì)條件實(shí)例評(píng)析

實(shí)例一、

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局(99)規(guī)建字1052號(hào)規(guī)劃許可證批準(zhǔn),在某市東方東路建設(shè)中山大廈,該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成,建設(shè)規(guī)模為7萬(wàn)平方米。但該單位自主將18層部分加高9層,違法建設(shè)面積5400平方米?,F(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。

實(shí)例一評(píng)析

該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門(mén)申報(bào)修改方案,擅自加高。

按照規(guī)劃審批程序規(guī)定:已取得審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)的建設(shè)單位或申報(bào)單位,由于自身的原因,再次申報(bào)設(shè)計(jì)方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項(xiàng)時(shí),應(yīng)持函件(詳細(xì)說(shuō)明改變的具體理由)和有關(guān)圖紙報(bào)規(guī)劃行政主管部門(mén)。規(guī)劃行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)同意后,方可受理申報(bào)。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司未經(jīng)允許,修改設(shè)計(jì),增加面積,違法事實(shí)清楚,應(yīng)得到相應(yīng)處罰。

第四部分、建設(shè)用地性質(zhì)變更管理

實(shí)例一

1993年,X市糧食局以建糧油批發(fā)市場(chǎng)為由,通過(guò)當(dāng)?shù)卣?,以每畝2.2萬(wàn)元的價(jià)格,從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是:每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸,成交額可達(dá)2000萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利稅100萬(wàn)元,據(jù)說(shuō)其規(guī)模要達(dá)到全省第一,使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái),對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒(méi)有兌現(xiàn),一百多畝耕地卻落到糧食局的手里,隨后,這些耕地鄧被侵害成若干份,每份約為420平方米,以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里,每份3.5萬(wàn)元。得到土地使用權(quán)的人,便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳,僅有200平方米,而且從未開(kāi)張。征用了一百多畝土地,只蓋了這么小的交易廳,就連這個(gè)交易大廳現(xiàn)在也租給了私人,做了存放方便面的庫(kù)房。二干多名村民代表表示,如果被征走的土地真是國(guó)家需要,他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況,真是讓他們不服氣,無(wú)論如何要弄個(gè)明白,討個(gè)說(shuō)法。

評(píng)析:這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例,情節(jié)嚴(yán)重,造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農(nóng)民的土地,其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān),否則,就是違法使用土地。但是糧食局卻沒(méi)有按規(guī)劃、按原來(lái)的計(jì)劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場(chǎng),卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),征來(lái)的耕地被改變了了用途,其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系,實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后,由于情況發(fā)生變化,需要改變建設(shè)項(xiàng)目,也應(yīng)該按照法定程序,重新向計(jì)劃行政主管部門(mén)和規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。首先,糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門(mén)同意改變并開(kāi)發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。其次,規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃,對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核。如果同意,將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō),改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù),否則,規(guī)劃行政主管部門(mén)可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。

實(shí)例二

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商,準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)協(xié)商,鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)規(guī)定:雙方興辦聯(lián)合公司,鄉(xiāng)里提供50畝土地,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資,在這塊土地上修建60幢別墅,作為度假村以吸引城市客源,預(yù)計(jì)利潤(rùn)可觀。聯(lián)合公司開(kāi)始運(yùn)作后,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權(quán)管理,鄉(xiāng)里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年,不論盈虧,公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和管理費(fèi)。來(lái)源:www.remotepmconsultant.com

評(píng)析:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作,是極不合法的,表面上是合辦聯(lián)合公司,實(shí)質(zhì)上卻是變相出租土地。首先,簽約主體資格不對(duì),鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府,行使行政管理職能,不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易,更不能作為出資人成為公司股東。我國(guó)新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。”因此,鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益,不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外,該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過(guò)程,只定期收取利潤(rùn)、費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等,完全不符合一般合營(yíng)行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、利益共享風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則,說(shuō)明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營(yíng)辦公司,而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地,必須先經(jīng)國(guó)家征用,土地使用人也要向國(guó)家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地,卻聲稱(chēng)是合辦公司而不交國(guó)家有關(guān)稅費(fèi),這份合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、脫逃稅費(fèi)、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為,其違法性顯而易見(jiàn)。

其次,對(duì)于上述事件的處罰,可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀,對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的,沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。”

實(shí)例三

某企業(yè)位于 市中心重點(diǎn)地區(qū),占地面積24500平方米,由于企業(yè)效益不好,打算利用區(qū)位優(yōu)勢(shì),將一部分多余的工廠用地出讓?zhuān)ㄔO(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議,由房地產(chǎn)開(kāi)商向市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門(mén)經(jīng)核實(shí)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門(mén)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,并分析了周?chē)ㄔO(shè)情況和各種條件,認(rèn)為可以改變用地性質(zhì),向市政府作了請(qǐng)示,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書(shū)”。

評(píng)析:市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研后并作了分析,根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”,根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定,重點(diǎn)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的,要調(diào)整必須經(jīng)過(guò)市政府的批準(zhǔn),才能改變用地性質(zhì)。因此,市規(guī)劃行政主管部門(mén)審批程序合法又合理,在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下,核發(fā)了“兩證一書(shū)”,這是正確的,不是多余之舉。

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