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2012年城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實務(wù)練習(xí)題及解析(6)

發(fā)表時間:2011/11/28 11:21:03 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實務(wù)練習(xí)題及解析(6)

實例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商,準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商,鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定:雙方興辦聯(lián)合公司,鄉(xiāng)里提供50畝土地,房地產(chǎn)開發(fā)公司出資,在這塊土地上修建60幢別墅,作為度假村以吸引城市客源,預(yù)計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后,由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理,鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年,不論盈虧,公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

評析:

房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作,是極不合法的,表面上是合辦聯(lián)合公司,實質(zhì)上卻是變相出租土地。首先,簽約主體資格不對,鄉(xiāng)政府作為一級政府,行使行政管理職能,不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易,更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”因此,鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益,不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外,該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程,只定期收取利潤、費用而不承擔(dān)風(fēng)險等等,完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風(fēng)險共擔(dān)原則,說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司,而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地,必須先經(jīng)國家征用,土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地,卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費,這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為,其違法性顯而易見。注冊城市規(guī)劃師

其次,對于上述事件的處罰,可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定:“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀,對符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。”

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