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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題

二、單項(xiàng)選擇題(共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。)

(一)1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金;乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬(wàn)元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時(shí)，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)拍賣其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬(wàn)元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬(wàn)元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。問：

1，該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競(jìng)買人的最可能出價(jià)為( )

A， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元

B， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元

C， 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元

D，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元

2，該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為( )

A，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元)×30%

B，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值

C，建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值

D，以上三種判斷都不對(duì)

(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認(rèn)為建600平方米經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外資成立合作企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。

1，能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在于( )

A，政府房地產(chǎn)管理部門

B，政府規(guī)劃管理部門

C，政府土地管理部門 　

D，上級(jí)總公司

2，評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( 　)

A，460平方米 　

B，600平方米

C，1000平方米

D，以上三個(gè)面積都不對(duì)

3，該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇( 　)

A，房地產(chǎn)管理部門

B，資產(chǎn)管理部門

C，有資格的房地產(chǎn)估價(jià)公司

D，驗(yàn)資公司

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