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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營和管理講義4

發(fā)表時(shí)間:2011/6/14 10:27:39 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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㈡ 房地產(chǎn)投資的目的

房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的。世界上90%的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn),且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性,所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。

投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的,是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資,投資者還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù),獲得較高的收益和資本增值,同時(shí)還可以降低其投資組合的總體風(fēng)

險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。

㈢ 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型

從物理形態(tài)上劃分,作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn),主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。而按照使用目的劃

分,房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

⑴ 居住物業(yè)。

是指供人們生活居住的房地產(chǎn),包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的,

也有少量作為投資,出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房,而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增

強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展,所以居住物業(yè)的市場最具潛力,投資風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。此外,居住物業(yè)以居民個(gè)人的購買行為為主,單宗交易規(guī)模較小,但市場交易量十分巨大。

⑵ 商用物業(yè)。

又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè),是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn),包括

酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等)、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都以投資為目的,從物業(yè)出租經(jīng)營收

入和未來升值中獲得投資收益,也有一部分購買者是為了自用、自營的目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮除與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外,

還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大,所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。

物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營者的效益在很大程度上受其與

社會(huì)接近程度的影響,所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

⑶ 工業(yè)物業(yè)。

指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的房地產(chǎn),包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱

工業(yè)寫字樓)等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場,也有出租的市場。一般來說,重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定工藝流程的要

求和設(shè)備安裝的需要,通常只適合特定用戶使用,因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕

工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展,傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲(chǔ)用房也越來越多地用于出租經(jīng)營,成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

⑷ 特殊物業(yè)。

指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn),包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車

站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少,因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資,投資者靠日常經(jīng)營活動(dòng)的收

益來回收投資、賺取投資收益。

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