為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

三、個別風(fēng)險

㈠ 收益現(xiàn)金流風(fēng)險

收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)

期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益

現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開

發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨

大的影響;而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變

化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也

會對投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。

㈡ 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險

未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險是指物業(yè)實際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)

用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維

修費(fèi)用和保險費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)

展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物

業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評估中是

不可能考慮到的。

因此，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識到，即使是對新建成的甲級物

業(yè)投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價人

員在估價房地產(chǎn)的市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至

更新改造所需投入的費(fèi)用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價值的影響。

其他未來會遇到的運(yùn)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致

結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時可能

會引起爭議而訴諸法律)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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