第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第一節(jié) 房地主開發(fā)程序概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)的基本概述：

房地產(chǎn)開發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿足社會(huì)需要的復(fù)雜商業(yè)活動(dòng)，既包括從取得土地開始，進(jìn)行土地和建筑物開發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，也包括從購(gòu)買現(xiàn)有建筑物開始，經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品，即一個(gè)新開發(fā)或再開發(fā)的物業(yè)，是許多專業(yè)人士共同協(xié)作努力的結(jié)果。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日益大型化的趨勢(shì)，要求開發(fā)商具備比以往更多的知識(shí)與技能，包括：市場(chǎng)與市場(chǎng)營(yíng)銷、城市發(fā)展、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、土地開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、融資、風(fēng)險(xiǎn)控制和時(shí)間管理等。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中每項(xiàng)具體工作越來越復(fù)雜，使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，不論房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。

2.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序：

房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟包括：

(1)提出投資設(shè)想。開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場(chǎng)需求，探討投資可能性，對(duì)各種可供選擇的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可行性。

(2)細(xì)化投資設(shè)想。開發(fā)商從土地出讓或轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)上，選擇出實(shí)現(xiàn)其初步投資設(shè)想的開發(fā)建設(shè)用地，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的方式和可行性。

(3)可行性研究。開發(fā)商自己或委托顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，分析市場(chǎng)供求關(guān)系，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，就有關(guān)開發(fā)計(jì)劃與政府有關(guān)部門溝通，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性，并依此做出投資決策。

(4)獲取土地使用權(quán)。沒有可供開發(fā)建設(shè)的土地，任何開發(fā)投資方案和決策都還是紙上談兵。開發(fā)商可以通過土地出讓和轉(zhuǎn)讓兩個(gè)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)。

(5)合同談判與協(xié)議簽署。開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府建設(shè)工程規(guī)劃許可和開工許可。之后，簽署正式協(xié)議或合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租 (售)合同等。

(6)工程建設(shè)。開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

(7)竣工交用。開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行市場(chǎng)推廣和租售活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，小業(yè)主或租客人住，辦理分戶產(chǎn)權(quán)證書、償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。

(8)物業(yè)資產(chǎn)管理。委托專業(yè)物業(yè)管理，進(jìn)行更新改造和必要的市場(chǎng)推廣工作，以延長(zhǎng)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命，保持并提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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