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第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律
內(nèi)容提要
1、房地產(chǎn)市場概述
2、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標
3、房地產(chǎn)市場的特性與功能
4、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律
5、政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場
結(jié)構(gòu)與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方
法等知識的掌握程度。
考試要求
掌握:房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式,反映和描述房地產(chǎn)市場狀
況的指標。
熟悉:房地產(chǎn)市場的含義,房地產(chǎn)市場的特性與功能,房地產(chǎn)
市場的周期循環(huán)特征,房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系,房地產(chǎn)市場
中的泡沫與過熱問題。
了解:房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者,政府
干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述
作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或為其提供顧問服務(wù)的專業(yè)人員,
要想準確地分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,把握房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢及其對房地產(chǎn)投資的影響,有必要了解房地產(chǎn)市場的基本概念。
一、房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)是一種特殊商品,不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動,但它
可以被某個人或機構(gòu)擁有,并且給擁有者帶來利益,因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。
房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地
產(chǎn)市場的定義,則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者,以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價
格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。與一般市場相同,房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、
房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象,決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。
二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境,是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時,它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經(jīng)濟體系中,房地產(chǎn)市場
并不是孤立存在的,它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響,同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì),我們
將其分為八類,包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
⑴ 社會環(huán)境,是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu),家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu),各地
的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。
⑵ 政治環(huán)境,是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等,它涉及資本的安全性,
是投資者最敏感的問題。
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