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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講1

發(fā)表時(shí)間:2011/8/1 10:55:09 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

第一節(jié) 引言

一、房地產(chǎn)估價(jià)就是對房地產(chǎn)的“客觀合理價(jià)格”或“價(jià)值”進(jìn)行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上講是客觀存在的,不以個(gè)別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移,是由市場決定,即是由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成。因此,房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯現(xiàn)出來。

二、房地產(chǎn)估價(jià)受到政府和社會的高度重視表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

第一、房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。

第二、房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行了國家統(tǒng)一考試。從1995年起,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的惟一途徑是通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。

第三、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)制訂了國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。1999年2月建設(shè)部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,

自1999年6月1日起施行,其內(nèi)容包括:總則、術(shù)語、估價(jià)原則、估價(jià)程序:、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、職業(yè)道德等。

第四、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)成立了全國自律性組織。1994年8月成立了中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(簡稱為CIREA)。

例題:從某種意義上講,房地產(chǎn)價(jià)格是:

A、個(gè)別人的價(jià)值判斷

B、估價(jià)人員的主觀定價(jià)

C、由市場力量決定

D、 市場參與者集體竟拍的結(jié)果

E、 由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

答案:C、D

第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念

一、房地產(chǎn)的整體概念

(一)房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中:

土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。

其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上,與土地、建筑物不能分離,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟(jì),或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能,或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。

如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能,種植在地上的樹木、花草,埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施,在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。

由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分,因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。

例題:下列那些屬于房地產(chǎn)( )

A、種植在地上的樹木花草

B、埋設(shè)在地下的管線設(shè)施

C、地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺

D、地上建造的庭院、花園、假山

答案:ABD

(二)、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。

2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益,例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。

在不同類型的資產(chǎn)中,實(shí)物和權(quán)益對價(jià)值的影響是不同的:

(1).機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn),主要是實(shí)物的價(jià)值

(2).專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、專營權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等無形資產(chǎn),主要是權(quán)益的價(jià)值。

(3).房地產(chǎn),其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋,其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度的影響,又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響,

例如,該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)(如在現(xiàn)實(shí)中,有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以房改成本價(jià)購買的住房、以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房等),價(jià)值就有很大的差異。

所以,兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn),如果權(quán)益不同,價(jià)值可能有很大的不同;反之,兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn),如果實(shí)物狀況不同,價(jià)值也可能有很大的不同。

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