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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對您參加本次考試 有所幫助!
【案例2-5】
××房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
㈠ 實(shí)物權(quán)益狀況因素分析
估價(jià)對象為××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的××市民主路
484號房地產(chǎn)中第11棟建筑物,其建筑面積588.81㎡。
估價(jià)對象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證“××房自字第05-1887號”
所載第11棟建筑物,估價(jià)人員現(xiàn)場勘察,該房屋已于2004年4
月30日下午2點(diǎn)50分被火燒毀,火勢于當(dāng)日晚上10點(diǎn)基本熄滅,
經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的焚燒,屋頂被燒壞,大部分墻體已坍塌,房屋在被
火燒之前作為商業(yè)門面經(jīng)營建筑材料,是經(jīng)廠房改建而成的,投保
用途系生產(chǎn)用房(大修車間),磚混結(jié)構(gòu),高一層,建筑面積588.81㎡,室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修,水泥地面,墻面普通抹灰。
㈡ 區(qū)位狀況因素分析
××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的房屋位于××市民主路
484號,東臨市建二公司,南臨舒家街,西臨鐵路干線,北臨交通
主干道民主路。地上建筑物共16棟,總建筑面積8561.01㎡(不含
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新建未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋),用地面積14085.19㎡。該地區(qū)交通便捷,
距××火車站、××長途汽車站只需幾分鐘車程,道路通達(dá),各項(xiàng)
配套服務(wù)設(shè)施齊全。
㈢ 市場背景分析:(略)
㈣ 最高最佳使用分析:(略)
㈤ 估價(jià)方法選用
因房地產(chǎn)保險(xiǎn)主要是對建筑物的保險(xiǎn),土地由于具有不可毀滅
性,故房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的估價(jià)主要是對地上建筑物的估價(jià)。建筑物不
能脫離土地而獨(dú)立存在,影響建筑物和土地的市場價(jià)值的一些共同
因素,在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了,如地理位置、用途、環(huán)境等,
那么在建筑物估價(jià)時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮?;谏鲜隼碛?,本次估價(jià)選
用成本法進(jìn)行測算。
㈥ 估價(jià)測算過程
⑴ 房屋火災(zāi)前價(jià)值
① 重新建造完全價(jià)值
房屋所有權(quán)證顯示,房屋系磚混二等,始建于1986年,高一
層,建筑面積588.81㎡,按照××市現(xiàn)行房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),房
屋重置完全價(jià)為500元/㎡。
② 新舊程度的判定
建筑物的折舊是指建筑物因時(shí)間經(jīng)過所造成的損耗,估價(jià)對象
投保用途作生產(chǎn)用房(大修車間),綜合建筑物的潛在因素、施工年
代、使用狀況及維修等多項(xiàng)因素對成新率的影響,估價(jià)人員采用綜
合判斷法確定建筑物的成新率,依據(jù)公式:
成新率=A1×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年
限)]+A2×完損等級評定系數(shù)+A3×綜合判定系數(shù)
式中A1、A2、A3為加權(quán)系數(shù),A1、A2取0.3,A3取0.4,尚
可使用年限取22年,已使用年限為18年,完損等級評定系數(shù)為
0.45,綜合判定系數(shù)為0.45。
新舊程度=0.3×[22/(18+22)]+0.3×0.45+0.4×0.45
=48%
③ 房屋火災(zāi)前價(jià)值計(jì)算
依據(jù)公式:
房價(jià)=(房屋重置價(jià)×新舊程度)×(1+各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù))×建筑面積
式中各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項(xiàng)因素的綜合值。
房屋火災(zāi)前價(jià)值=(500×48%)×(1+5%)×588.81
=14.84(萬元)
⑵ 房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值
房屋殘值是殘余舊料價(jià)值。根據(jù)委托人提供的現(xiàn)場清理資料,
該房屋頂燒塌,門窗全部焚毀,屋架嚴(yán)重變形,現(xiàn)場清后,剩下磚
約7600塊,扣除折舊后計(jì)760元,廢鐵變賣500元,房屋火災(zāi)后
殘余價(jià)值為l260元。
㈦ 估價(jià)結(jié)果確定
根據(jù)××市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員所掌握的資料來
看,上述測算結(jié)果基本上符合實(shí)際情況,最終確定火災(zāi)損失為:
房屋火災(zāi)前價(jià)值-火災(zāi)后殘余價(jià)值=14.84-0.13
=14.71(萬元)
大寫:人民幣壹拾肆萬柒仟壹佰元整。
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