為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

2.開發(fā)成本

(1)勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)為：39.82萬元(計(jì)算過程略)

(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬元。

(3)建筑安裝工程費(fèi)。估價對象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬元，則估價對象開發(fā)成本為：

39.82+318.57+196.62=555.01萬元

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%～4%，本次評估取其中問值，即按開發(fā)成本的3%計(jì)?。?55.01×3%=16.65萬元

4.投資利息

按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。

555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬元

5.銷售稅費(fèi)

估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

6.開發(fā)利潤

經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。

555.01×15%=83.25萬元

7.運(yùn)用成本法的估價結(jié)果

4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元

六、估價結(jié)果確定

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運(yùn)用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重為50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：

4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬元

則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整

附件(略)　

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價，估價人員掌握了在估價時點(diǎn)時的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

估價對象相關(guān)資料

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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