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土地的補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的確定,是征地工作的主要內(nèi)容,也是一項(xiàng)難度較大的工作,涉及國家、集體、個(gè)人的利益。組織征地的地方政府必須按征地協(xié)議書如數(shù)支付補(bǔ)償費(fèi),被征地單位也不得額外索取。在征地告知后,凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗,征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》還規(guī)定,除要依法足額支付上述費(fèi)用外,還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
(一)土地補(bǔ)償費(fèi)
土地補(bǔ)償費(fèi)是征地費(fèi)的主要部分,是國家建設(shè)征收土地時(shí),為補(bǔ)償被征地集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)損失而向其支付的款項(xiàng)。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:
1.征收耕地的補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10倍。
2,征收其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
(二)安置補(bǔ)助費(fèi)
國家建設(shè)征收土地,除支付補(bǔ)償費(fèi)外,還應(yīng)當(dāng)支付安置補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補(bǔ)助費(fèi)。
安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4~6倍,即人均耕地平均年產(chǎn)值的4~6倍。但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
在人均耕地特別少的地區(qū),按前述標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的.經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004] 28號)進(jìn)一步完善征地補(bǔ)償?shù)霓k法,規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的,省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià),征地補(bǔ)償做到同地同價(jià),國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算。對有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目,農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地使用權(quán)入股。
(三)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),南省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物,如房屋、水井、地上(下)管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農(nóng)作物。
征收城市郊區(qū)的菜地,按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)資金。城市郊區(qū)菜地,是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。
(四)臨時(shí)用地補(bǔ)償
征用臨時(shí)用地,應(yīng)當(dāng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議,并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過按征收該土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。
(五)合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)
土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織安置的人員,安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的人員,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的人員,補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。
對上述補(bǔ)償費(fèi)用,各省級人民政府一般均會定期公布征地區(qū)片的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn),以及征地統(tǒng)一年產(chǎn)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)及時(shí)關(guān)注。部門收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后,對材料齊全、符合條件的,應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后,逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府,并將審查所需的材料及時(shí)送該級國土資源主管部門審查。
對依法應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書和有關(guān)方案,省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見,并對報(bào)送材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、國務(wù)院批準(zhǔn)征收土地的,省、自治區(qū),直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案后,應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件和下級國土資源主管部門上報(bào)的材料一并上報(bào)。
有批準(zhǔn)權(quán)的國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。
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