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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題

問答題(共3題，每題10分)

(一)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素?假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例?為什么?

(二)張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

1、如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

2、如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定?為什么?

(三)某人于1996年7月預(yù)購(gòu)了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原狀裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型(指重新裝修前)別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬元，該人希望評(píng)估值為1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：

1、該人與開發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件;

2、該人的購(gòu)房發(fā)票;

3、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

4、其他市場(chǎng)資料。

問：1、上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

2、估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)?

3、可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?

二、選擇題(共2題，每題10分。每題的備選取答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案填在各題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

(一)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

1、應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)：( )

A、根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

B、根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

C、根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

D、根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑：( )

A、自行改變

B、經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

C、經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

D、經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

3、該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )

A、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和

B、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

4、該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )

A、該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

B、該兩幢建筑物的重新建造成本

C、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

D、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

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