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房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

㈤ 編制竣工檔案

技術(shù)資料和竣工圖是開發(fā)建設(shè)項目的重要技術(shù)管理成果，是使

用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應(yīng)生活的需要。物業(yè)管理公司依據(jù)竣

工圖紙和技術(shù)資料進行管理和進一步改建、擴建。因此，開發(fā)項目

竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完

整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案

館。

⑴ 技術(shù)資料的內(nèi)容

①前期工作資料：開發(fā)項目的可行性研究報告、項目建議書及

批準(zhǔn)文件、 勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計文件及其變更資料，地下

管線埋設(shè)的實際坐標(biāo)、標(biāo)高資料，征地拆遷報告及核準(zhǔn)圖紙、原狀

錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合

同、各種建設(shè)事宜的請示報告和批復(fù)文件等。

②土建資料：開工報告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備基礎(chǔ)的軸線定

位、水準(zhǔn)測量及復(fù)核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料

檢驗證明、預(yù)制構(gòu)件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢

查合格證，地基基礎(chǔ)施工驗收記錄、 隱蔽工程驗收記錄，分部分

項工程施工驗收記錄、設(shè)計變更通知單、工程質(zhì)量事故報告及處理

結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗

收報告。

③安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗收合格證，

管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，

閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查

記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報告和處理

結(jié)果，隱蔽工程驗收單，設(shè)計變更及工程資料，竣工驗收單等。

⑵ 繪制竣工圖

開發(fā)項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑

物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建

的依據(jù)。因此開發(fā)商應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計單位，認(rèn)真

負(fù)責(zé)地把竣工圖編制工作做好?？⒐D必須準(zhǔn)確、完整。如果發(fā)現(xiàn)

繪制不準(zhǔn)或遺漏時，應(yīng)采取措施修改和補齊。

技術(shù)資料齊全，竣工圖準(zhǔn)確、完整，符合歸檔條件，這是工程

竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應(yīng)在驗收后雙

方商定期限內(nèi)補齊。繪制竣工圖的做法如下：

①按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"

標(biāo)志后，直接作為竣工圖。

②結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，

不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。

③基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安

裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

④竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格

統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不得任意

涂改。

第五節(jié) 租 售 階 段

當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準(zhǔn)入

住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計

劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的是：在原先預(yù)測的期

間內(nèi)能否以預(yù)計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很

多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險，減輕債務(wù)融資的壓力，在項

目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實了買家或使

用者;但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時

才開始市場營銷工作。

一、選擇物業(yè)銷售形式

成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段，一是為使?jié)撛诘淖?/p>

客或購買者了解物業(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段;二是就有關(guān)價

格或租金及合同條件而進行的談判階段;三是雙方協(xié)商一致后的簽

約階段。從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行

租售為主和委托物業(yè)代理兩種。

㈠ 開發(fā)商自行銷售

由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價1%~3%的傭金，所以有

時開發(fā)商愿意自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營

銷方式：

首先是在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營

銷隊伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們提供的自我服務(wù)有時比委

托物業(yè)代理更為有效。例如北京市住總集團每年所開發(fā)的數(shù)十萬平

方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負(fù)責(zé)銷售工作。

其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項目很受

使用者和投資置業(yè)人土歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計在項目竣工后很快便

能租售出去的項目。

另外，當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確，甚至是固定的銷售

對象時，也無需再委托物業(yè)代理。例如，開發(fā)項目在開發(fā)前就預(yù)租

(售)給某一業(yè)主，甚至是由業(yè)主先預(yù)付部分或全部的建設(shè)費用時，

開發(fā)商就沒有必要尋求物業(yè)代理的幫助了。

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