公眾號(hào):mywangxiao
及時(shí)發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗(yàn)
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn), 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
四、房地產(chǎn)投資的利弊
㈠ 房地產(chǎn)投資之利
在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時(shí),我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn),包括自然壽命周期長(zhǎng)、易于滿足使用者
不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。
⑴ 相對(duì)較高的收益水平
房地產(chǎn)開發(fā)投資中,大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平,在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下,
該收益率甚至?xí)^(guò)100%。房地產(chǎn)置業(yè)投資中,在持有期內(nèi)獲得每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō),收益水平是相對(duì)較高的。
⑵ 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
由于可以將物業(yè)作為抵押,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、
保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。
金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn),是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投
入的數(shù)量外,房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證,且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要,所以金
融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高,一般可以達(dá)到70%~90%,而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方
發(fā)達(dá)國(guó)家, 投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至超過(guò)100%的融資,也就是說(shuō),投資者無(wú)須投入任何自有資金,全部用信貸資金投入。
⑶ 能抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對(duì)投資收益水平的影響時(shí),通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨
脹(expected inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(unexpectedinflation)。有關(guān)研究成果表明,房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹,尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。
由于通貨膨脹的影響,房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升,所以說(shuō)房地
產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的,即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中,房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變,所
以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。
從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度大大超過(guò)了同期通貨膨脹率的平均水平。美國(guó)和英國(guó)
的研究資料表明,房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒(méi)有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行
統(tǒng)計(jì)分析,但幾乎沒(méi)有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì)落后于總體
物價(jià)水平的上漲率。
房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn),正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如,美國(guó)2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收
益率大約為6%,與抵押貸款利率基本相當(dāng),但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%~6%的凈增長(zhǎng),所以投資者得到的
實(shí)際投資收益率是10%~12%,大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性,還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定
最佳投資持有期限,以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。當(dāng)然,經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì)提出這樣的問(wèn)題,
即1998年~2000年香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%,其幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期通貨膨脹率的下降幅度,如果說(shuō)其使用
價(jià)值不變,房地產(chǎn)能夠保值,但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢?應(yīng)該看到,在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離,脫離了
實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下,購(gòu)買房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為,而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場(chǎng)條件
下,從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降,并不影響其長(zhǎng)期的增值特性,從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看,房
地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。
相關(guān)文章:
2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)和管理講義 匯總
2011房地產(chǎn)估價(jià)師資格考 試《案例分析》習(xí)題匯總
2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 《基本制度與政策》判斷題
2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試《 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試題匯總
編輯推薦:
2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò) 課堂免費(fèi)試聽(tīng)
2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 用書推薦!
2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試更多考試信息 免費(fèi)短信提醒
查看2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo) 在線???/font>
(責(zé)任編輯:中大編輯)
近期直播
免費(fèi)章節(jié)課
課程推薦
房地產(chǎn)估價(jià)師
[考霸尊享班-協(xié)議退費(fèi)]
9大模塊 準(zhǔn)題庫(kù)高端資料退費(fèi)服務(wù)校方服務(wù)
房地產(chǎn)估價(jià)師
[考霸特訓(xùn)班]
7大模塊 準(zhǔn)題庫(kù)高端資料 校方服務(wù)
房地產(chǎn)估價(jià)師
[考霸通關(guān)班]
3大模塊 準(zhǔn)題庫(kù)高端資料 校方服務(wù)