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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

在交易情況修正中之所以要以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。因?yàn)樵诒容^法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例來(lái)進(jìn)行比較修正，如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如;以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%，意即：

正常價(jià)格×(1+10%)=可比實(shí)例的成交價(jià)格

如果正常價(jià)格=1500元/m2，則：

可比實(shí)例的成交價(jià)格=1500×(1+10%)=1650(元/平方米)

如果以可比實(shí)例的成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%，意即：

可比實(shí)例的成交價(jià)格×(1-10%)=正常價(jià)格

假定可比實(shí)例的成交價(jià)格=1650元/平方米，則：

正常價(jià)格=1650×(1—10%)=1485(元/平方米)

可見(jiàn)：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說(shuō)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%”與“說(shuō)正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。

交易情況的具體修正，需要測(cè)定交易中的一些特殊因素使其成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，只有由估價(jià)人員憑經(jīng)驗(yàn)加以判斷。不過(guò)，估價(jià)人員平常就應(yīng)搜集整理交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)也是不難的。

其中，對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。主要是把握下列2點(diǎn)：

1.正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

2.正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格

例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則：

賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格=2500—2500×7%=2325(元/平方米)

買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=2500+2500× 5%=2625(元/平方米)

例：某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：

正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

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