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在房地產(chǎn)投資評估的過程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因

素是折現(xiàn)率。一些影響開發(fā)利潤的因素如建筑成本、銀行貸款利率

等，基本上都可以從市場資料推算出來，但折現(xiàn)率的確定卻比較困

難。有時(shí)，估價(jià)師會采用銀行貸款利率，但這個(gè)方法并不準(zhǔn)確，因

為雖然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果

投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了

投資的積極性。

確定折現(xiàn)率的理想的方法是采用機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

值。所謂機(jī)會成本，是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)

會的收益。這個(gè)收益差不多等于上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益，例如國家債券

的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于這個(gè)

機(jī)會成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(Risk Premium)。

假設(shè)整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為

10%

新西蘭的布朗教授(G.R.BROWN)曾經(jīng)把這種分析應(yīng)用到不同

房地產(chǎn)子市場來測算它們的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。他首先假設(shè)了在1984年英

國房地產(chǎn)市場相對于整體投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2，通過回

歸模型，他計(jì)算出各子市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(相對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的收

益)為：零售商業(yè)用房1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69。

風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個(gè)

現(xiàn)象。這是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)用房對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最

大的。

由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場環(huán)境的變化而做出分析

的，上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)

化為個(gè)別子市場相對于整體投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下：零售

商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14。

通過這個(gè)模型的計(jì)算，再假設(shè)新西蘭當(dāng)時(shí)的國家債券的收益率

是9%，則可測算出每一個(gè)子市場應(yīng)利用的折現(xiàn)率為：零售商業(yè)用

房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%。

以上很粗略地介紹了從宏觀的角度來分析整體投資市場在不同

投資組合條件下的具體表現(xiàn)。并借助這些投資學(xué)的理論，對房地產(chǎn)

投資進(jìn)行了分析。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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