四、房屋租賃合同

1、房屋租賃合同的概念及內(nèi)容租賃合同是出租人與承租人簽訂的。

用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)?！蹲赓U管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容作了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況，（3）租賃用途，（4）租賃期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定：（8）變更和解除合同的條件：（9）違約責(zé)任；（10）當(dāng)事人約定的其他條款。

在上述條款中，租賃期限。租賃用途、租金丑交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。

例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款包括（    ）。

A、租賃期限

B、租賃用途

C、租金及交付方式

D、房屋的修繕責(zé)任

E、當(dāng)事人姓名

答案：ABCD

解析：“當(dāng)事人姓名”不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。

租賃期限。租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同：承租人與第三者互換房屋時，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同。

租金及交付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時，認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責(zé)任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

例題：關(guān)于房屋租賃期限，不正確的表述是（    ）。

A.房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效

B.租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

C.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意

D.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意

答案：A

解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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