2011 年 房地產(chǎn)估價師考試  理論與方法最后沖刺試卷

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

1、某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的55%，剩余費用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13%。

該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營業(yè)。預(yù)計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15%。

按當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括在建衛(wèi)程)在轉(zhuǎn)讓交易過程中，買方按售價的3%繳納有關(guān)稅費，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2%和6%。

請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價。(10分)

2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進行改造。請根據(jù)下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。

(1)假設(shè)在估價時點重新取得該項目建設(shè)用地，土地取得費用為1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3%，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02%，銷售稅金及附加為售價的5.53%，投資利潤率為12%。

(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統(tǒng)進行改造，發(fā)生抵除費用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬元。

(3)原項目預(yù)計于2008年1月1日正常營業(yè)，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預(yù)計的盈利水平。

(4)該類度假村項目的報酬率為8%。(10分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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