(一)風險的定義

從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。因此，在房地產(chǎn)投資分析前期風險分析過程中，通常要假設投資項目進入經(jīng)營階段的可能收益狀態(tài)，并依此來定量估算房地產(chǎn)投資風險。

風險涉及變動和可能性，而變動常常又可以用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。圖1-1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大，B次之，A最小。

還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小。例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2009年末價值為1 000萬元，預計2010年末價值為1 100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%.則2010年該物業(yè)價值的標準差為100萬元，標準差與期望值之比為10%;物業(yè)2為零售商業(yè)項目，2009年末價值為1 000萬元，2010年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2010年該物業(yè)價值的標準差為200萬元，標準差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風險大于物業(yè)1的單位收益投資風險。

當實際收益超出預期收益時，就稱投資獲取了風險收益;而實際收益低于預期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。

不確定性和風險有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來持悲觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

(二)風險分析的目的

風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下列問題：

(1)預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

(2)相對于目標收益、融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大?

(3)預期收益的變動性和離散性如何?

由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第七章介紹。

房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析可能對房地產(chǎn)投資的凈收益產(chǎn)生影響的因素。在通常情況下.人們往往把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風險。

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