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七、商品房銷售中禁止的行為(熟悉)
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
(3)不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。
(4)商品住宅必須按套銷售,不得分割拆零銷售。
例題:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采?。ǎ┑姆绞戒N售商品房。(2005年試題)
A.分期付款
B.收取預(yù)售款
C.收取定金
D.近本銷售
答案:D
解析:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
八、商品房買賣合同(掌握)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同,1995年建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)的《商品房購(gòu)銷合同示范文本》,2000年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)《商品房購(gòu)銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂,并更名為《商品房買賣合同示范文本》。
(1)商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:
1)當(dāng)事人名稱和姓名、住所;
2)商品房基本情況;
3)商品房的銷售方式;
4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
5)交付使用條件及日期;
6)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾;
7)供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
9)面積差異的處理方式;
10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
11)解決爭(zhēng)議的辦法;
12)違約責(zé)任;
13)雙方約定的其他事項(xiàng)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
例題:目前實(shí)行的商品房買賣合同示范文本指的是()。
A、《商品房購(gòu)銷合同示范文本》
B.《商品房買賣合同示范文本》
C.《商品房購(gòu)買合同示范文本》
D.《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》
答案:B
解析:2000年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)《商品房購(gòu)銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂,并更名為《商品房買賣合同示范文本》。
(2)計(jì)價(jià)方式
商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定,房屋權(quán)屬登記中對(duì)房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記,但按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
例題:商品房銷售方式包括()。
A.按套(單元)計(jì)價(jià)
B.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)
C.按建筑面積計(jì)價(jià)
D.按均攤建筑面積計(jì)價(jià)
E.按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)
答案:ABC
解析:按均攤建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不是商品房銷售方式。
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