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為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！
(2)具體計算過程見表5：
表5收益法價值計算表
| 序號 | 內(nèi)容 | 數(shù)量 | 備注 |
| 一 | 年房地產(chǎn)總收費（元） | 168.00 | |
| 1 | 月租金（元/㎡） | 14.00 | 據(jù)調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情，待估第二至十二層層高為4m，該地區(qū)類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的工業(yè)廠房租金約為14元/（㎡·月） |
| 2 | 年房地產(chǎn)總收益（元） | 168.00 | |
| 二 | 年總費用（元） | 53.90 | |
| 1 | 維修費（元） | 3.36 | 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用。按年房地產(chǎn)總收益的2%計 |
| 2 | 管理費（元） | 3.35 | 指對出租房屋進行的必要管理所需的費用，按年房地產(chǎn)總收益的2%計 |
| 3 | 房產(chǎn)稅（元） | 20.16 | 按年房地產(chǎn)總收益的12%計 |
| 4 | 營業(yè)稅及附加（元） | 9.32 | 營業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計1社會事業(yè)發(fā)展費按營業(yè)稅的1%計，教育附加費接營業(yè)稅的3%計；城建稅按營業(yè)稅的7%計，總計按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計 |
| 5 | 保障費（元） | 3.00 | 保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格的0.2%計，同類型房屋重量價格一般為1500元/㎡ |
| 6 | 租金損失（元） | 14.00 | 指房屋在出租過程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期，按1個月計算 |
| 7 | 租賃中介費（元） | 0.70 | 按月租金的5%計 |
| 三 | 年租金凈收入（元） | 114.10 | |
| 四 | 報酬率（%） | 5.00 | 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權(quán)平均值作為安全利率，同時考慮周圈物業(yè)的租售比、同期債券利率及估價對象所處社會經(jīng)濟環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟行為的風險后，確定報酬率為5.00% |
| 五 | 可獲收益年限（年） | 46 | 根據(jù)規(guī)范，鋼混結(jié)構(gòu)經(jīng)濟耐用年限為60年。該建筑建成于1993年，房屋剩余經(jīng)濟耐用年限為50年，土地剩余使用年限為46年，則可收益年限為46年 |
| 收益價格（元/㎡） | 2040 |
3)計算結(jié)果：2040元/㎡。
2.成本法
(1)計算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為：
房地產(chǎn)價值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊
(2)計算過程：根據(jù)市場調(diào)查及××的有關(guān)規(guī)定，確定以下指標。
表6重置價格計算表
| 序號 | 重置價格構(gòu)成 | 單價（元） | 備注 |
| 一 | 土地使用權(quán)價值 | 438.22 | 1+2+3+4+5 |
| 1 | 土地取得成本及開發(fā)成本 | 308.84 | 根據(jù)×府[20003]綜××號文，估價對象土地屬于B—B1區(qū)，工業(yè)用途地面價為700元/㎡，年期修正為1-1÷(1+4.01%)46÷(1+.01%)50=0.723.容積率為3.72.容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過年期，容積率修正后樓面地面價為700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡ |
| 2 | 土地的管理費用 | 9.27 | 為土地取得成本及開發(fā)成本的3% |
| 3 | 土地的投資利息 | 34.93 | （1+2）×利率×開發(fā)周期，利率取5.49%，開發(fā)期為2年 |
| 4 | 土地的銷售費用 | 37.47 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% |
| 5 | 土地的開發(fā)利潤 | 47.72 | （1+2）×15%，開發(fā)利潤取13% |
| 二 | 建筑物價值 | 1806.70 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物開發(fā)成本 | 1604 | a+b+c+d+e |
| a | 建安工程造價 | 1300 | 根據(jù)××市建設(shè)工程投資估算指標，估價對象層高為4m，內(nèi)安裝2部客用××電梯及二部載重量為3t的貨用電梯，類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的建安工程造價為1300元/㎡ |
