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2012年房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習題39

發(fā)表時間:2011/12/1 15:05:52 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程,全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點,小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料,希望對您參加本次考試 有所幫助!  

房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習題

(2)具體計算過程見表5:

表5收益法價值計算表

序號 內(nèi)容 數(shù)量 備注
年房地產(chǎn)總收費(元) 168.00  
1 月租金(元/㎡) 14.00 據(jù)調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情,待估第二至十二層層高為4m,該地區(qū)類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的工業(yè)廠房租金約為14元/(㎡·月)
2 年房地產(chǎn)總收益(元) 168.00  
年總費用(元) 53.90  
1 維修費(元) 3.36 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用。按年房地產(chǎn)總收益的2%計
2 管理費(元) 3.35 指對出租房屋進行的必要管理所需的費用,按年房地產(chǎn)總收益的2%計
3 房產(chǎn)稅(元) 20.16 按年房地產(chǎn)總收益的12%計
4 營業(yè)稅及附加(元) 9.32 營業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計1社會事業(yè)發(fā)展費按營業(yè)稅的1%計,教育附加費接營業(yè)稅的3%計;城建稅按營業(yè)稅的7%計,總計按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計
5 保障費(元) 3.00 保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用,按房屋重置價格的0.2%計,同類型房屋重量價格一般為1500元/㎡
6 租金損失(元) 14.00 指房屋在出租過程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期,按1個月計算
7 租賃中介費(元) 0.70 按月租金的5%計
年租金凈收入(元) 114.10  
報酬率(%) 5.00 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權(quán)平均值作為安全利率,同時考慮周圈物業(yè)的租售比、同期債券利率及估價對象所處社會經(jīng)濟環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟行為的風險后,確定報酬率為5.00%
可獲收益年限(年) 46 根據(jù)規(guī)范,鋼混結(jié)構(gòu)經(jīng)濟耐用年限為60年。該建筑建成于1993年,房屋剩余經(jīng)濟耐用年限為50年,土地剩余使用年限為46年,則可收益年限為46年
  收益價格(元/㎡) 2040  

3)計算結(jié)果:2040元/㎡。

2.成本法

(1)計算公式:根據(jù)成本法的要求,成本法估價的基本公式為:

房地產(chǎn)價值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊

(2)計算過程:根據(jù)市場調(diào)查及××的有關(guān)規(guī)定,確定以下指標。

表6重置價格計算表

(責任編輯:中大編輯)

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      序號 重置價格構(gòu)成 單價(元) 備注
      土地使用權(quán)價值 438.22 1+2+3+4+5
      1 土地取得成本及開發(fā)成本 308.84 根據(jù)×府[20003]綜××號文,估價對象土地屬于B—B1區(qū),工業(yè)用途地面價為700元/㎡,年期修正為1-1÷(1+4.01%)46÷(1+.01%)50=0.723.容積率為3.72.容積率修正系數(shù)為1.688,經(jīng)過年期,容積率修正后樓面地面價為700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡
      2 土地的管理費用 9.27 為土地取得成本及開發(fā)成本的3%
      3 土地的投資利息 34.93 (1+2)×利率×開發(fā)周期,利率取5.49%,開發(fā)期為2年
      4 土地的銷售費用 37.47 (1+2+3+5)÷(1-稅率)×稅率,稅率取8.55%
      5 土地的開發(fā)利潤 47.72 (1+2)×15%,開發(fā)利潤取13%
      建筑物價值 1806.70 1+2+3+4+5-6
      1 建筑物開發(fā)成本 1604 a+b+c+d+e
      a 建安工程造價 1300 根據(jù)××市建設(shè)工程投資估算指標,估價對象層高為4m,內(nèi)安裝2部客用××電梯及二部載重量為3t的貨用電梯,類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的建安工程造價為1300元/㎡
      全國北京天津上海福建重慶江蘇河北
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