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㈡ 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。

其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管

部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)

劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物

部分的剩余土地部分價格。

㈢ 成本法

成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費用項目明

確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費

用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費;二是土地使用權(quán)

出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地

和其他土地的補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、

法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補償費用的金額，可根據(jù)被拆

遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確

定。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金

依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

㈣ 基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)

實際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是

確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)

用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)

查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平。基準(zhǔn)地價修正法的估

價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通

過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩

余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價

格。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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