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2011年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營和管理講義91

發(fā)表時間:2011/6/29 10:53:24 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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二、現(xiàn)金流量圖

把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng),其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進行經(jīng)濟效果評價,

我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進行分析。現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式,即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)

金流量繪入一個時間坐標圖中,表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。

繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是:

⑴ 以橫軸為時間軸,向右延伸表示時間的延續(xù),軸上的每一刻度表示一個時間單位,兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期,

可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上"0"點,通常表示當前時點,也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點"1"

表示第1個計息周期的期末,同時又是第2個計息周期的開始,以現(xiàn)金流量+此類推。如圖5-1所示。

圖 5-1 現(xiàn)金流量時間標度

⑵ 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末,而是發(fā)生在計息周期的期間,為了簡化計算,公認的習慣方法是將

其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生,稱為期末慣例法。在一般情況下,采用這個簡化假設(shè),能夠滿足投資分析工作的需要。

⑶ 為了與期末慣例法保持一致,在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時,都把初始投資P作為上一周期期末,即第0期期末發(fā)生的,這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。

⑷ 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?,F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭,通常是向上者表示正現(xiàn)金流量,向下

者表示負現(xiàn)金流量(圖5-2)。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量,是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

圖 5-2 正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量

一、資金時間價值的概念

第二節(jié) 資金時間價值

生產(chǎn)建設(shè)過程中的大小投資活動,從發(fā)生、發(fā)展到結(jié)束,都有一個時間的延續(xù)過程。對于投資者來說,資金的投入與收益的獲得

往往構(gòu)成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序列,客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效果或?qū)Σ煌顿Y方案進行經(jīng)濟比較時,不僅要考

慮支出和收入的數(shù)額,還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間,以某一個相同的時間點為基準,把不同時間點上的支出和收入折算到同

一個時間點上,才能得出正確的結(jié)論。在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。

也就是說,資金的價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金,即使不考慮通貨膨脹因素,也比將來可獲得的同樣數(shù)額的

資金更有價值。因為當前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益,而將來才可取得的資金則無法用于當前的投資,也無法獲得相應(yīng)的收益。

因此,同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值,而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點,可以從將貨幣存入銀行,或是從銀行借款為例來說明最容易理

0 1 2 3 4 5

-

第1計息周期 第5計算周期

0 1 2 3 4 5

1I

解。如果現(xiàn)在將1000元存入銀行,一年后得到的本利和為1060元,經(jīng)過1年而增加的60元,就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣

的使用權(quán)而得到的報酬。也就是說,這60元是1000元在1年中的時間價值。對于資金的時間價值,可以從兩個方面理解:

⑴ 隨著時間的推移,資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟條件下,資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進行不斷運動,

生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤,表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看,資金的增值特性使其具有時間價值。

⑵ 資金一旦用于投資,就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費,個人儲蓄的動機和國家積累的目

的都是如此。從消費者的角度來看,資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。

資金時間價值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有:投資利潤率,即單位投資所能取得的利潤;通貨膨脹率,

即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償;風險因素,即對因風險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。在技術(shù)經(jīng)濟分析中,對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實際上,銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方

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