系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制.主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。

(一)通貨膨脹風險

通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。所有的投資均要求有一定的時間周期，房地產(chǎn)投資周期長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就會面臨購買力風險。同時不論是以固定利率借出一筆資金，還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。

由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率的影響程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準收益率的直接相加。

(二)市場供求風險

市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價格的變化，這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或庫存積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力增加，很容易最終導致房地產(chǎn)投資者破產(chǎn)。

從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產(chǎn)市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計。也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎。投資者可以通過密切關(guān)注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、科學地使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風險的影響。

(三)周期風險

周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18~20年，香港為7~8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的交易量銳減、價格下降、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給投資者造成損失。房地產(chǎn)市場成交量萎縮和價格大幅度下跌，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產(chǎn)。

(四)變現(xiàn)風險

變現(xiàn)風險是指急于將資產(chǎn)現(xiàn)時由于折價而導致資金損失的風險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，就有可能使投資者蒙受折價損失。

(五)利率風險

調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。

長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風險轉(zhuǎn)嫁給了金融機構(gòu)。然而，目前房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金融機構(gòu)越來越強調(diào)其資金的流動性、營利性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會下降，其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其投資凈收益減少，相應地新投資者愿意支付的購買價格也就會大為降低。

(六)匯率風險

匯率風險是指經(jīng)濟主體在持有或運用外匯的經(jīng)濟活動中，因匯率變動而蒙受損失的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)遇到匯率風險的情況一般有兩類。一類是在境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中使用了外幣資金，例如碧桂園、恒大等內(nèi)地在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)常會在境外通過銀團貸款、發(fā)行公司債券和擔保票據(jù)等方式融資，并將籌措的資金用于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目上。由于這些債務通常以外幣結(jié)算，因此如果在資金使用過程中人民幣出現(xiàn)貶值，如出現(xiàn)2016年人民幣對美元貶值的情況，則房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨由于匯率變化帶來的匯兌損失。另外一類是境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)去境外投資，例如萬科、首開等房地產(chǎn)企業(yè)到美國去進行開發(fā)投資，他們先是將人民幣兌換成美元投到美國的房地產(chǎn)項目上，項目結(jié)束后將美元拿回來再換回人民幣，也會面臨匯率風險。

(七)政策風險

政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風險。例如，我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的全面實施、2010年以來住房市場上的限購、限貸政策等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其蕷期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

(八)政治風險

房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。所以房地產(chǎn)投資者都會遠離政治穩(wěn)定性差的國家和地區(qū)。

(九)或然損失風險

或然損失風險是指火災、風災或其他偶發(fā)自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

盡管置業(yè)投資者可以要求承租人擔負其所承租物業(yè)保險的責任，但是承租人對物業(yè)的保險安排對業(yè)主來說往往是不完全的。

一旦發(fā)生火災或其他自然災害，房屋不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。因此，有些投資者在物業(yè)投保的同時，還希望其租金收入也能有保障，從而對租金收益進行保險。然而，雖然投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。

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