為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

一、問答題(共3題，每題10分)

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。

(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?　二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)

(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。

1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)。

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

2.采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)。

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算

B.估價時點應設定為2004年3月1日。

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

3.估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應該是(　)萬元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

4.假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保

C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬元可再次抵押

(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構(gòu)估價。估價機構(gòu)的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元;2002年。8月1日，遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬。

5.火災給該商鋪房屋造成直接損失為(　)。

A.人民幣140萬元

B.人民幣150萬元

C.人民幣190萬元

D.人民幣700萬元

6.下列表述中不正確的是(　)。

A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

7.下列表述中正確的是(　)。

A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災時轉(zhuǎn)讓的參考價

B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產(chǎn)稅的參考價

C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價

D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產(chǎn)稅的參考價

(三)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。

8.下列關于增值收益的表述中正確的是(　)。

A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號塊的增值

B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為(　)萬元。

A.1616

B.2560

C.1882

D.1920　

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（責任編輯：中大編輯）

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