2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 案例分析練習(xí)題

房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算書

一、個(gè)別因素分析

(一)土地用途：××大廈的國(guó)有土地使用證所載的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級(jí)住宅，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為公寓，依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，此次評(píng)估設(shè)定用途為公寓。

(二)土地使用權(quán)性質(zhì)：××大廈的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓土地，出讓編號(hào)為××，土地出讓年限為50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限為45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限為44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限為41.58年。&中大網(wǎng)校&

(三)建筑面積：估價(jià)對(duì)象建筑面積為1084.4㎡，每套房屋的建筑面積為135.5㎡。

(四)根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號(hào)樓單元面積匯總表》，估價(jià)對(duì)象8套房屋的建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等情況一致。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，對(duì)其中五套房屋進(jìn)行了人戶調(diào)查。此次評(píng)估假設(shè)這8套房屋在建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修方面情況一致，均為木質(zhì)地板，乳膠漆涂刷內(nèi)墑，鋁合金窗，衛(wèi)生問(wèn)與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋配有1～2部分體式空調(diào)。

二、區(qū)域因素分析

(一)地理位置：××大廈位于××市××區(qū)××路××號(hào)，屬于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，該大廈是××地區(qū)第一家外資開發(fā)的，集辦公、商住、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等多功能為一體的綜合性大廈。

(二)交通便捷度：××大廈位于××市××路與××路的交叉口，周邊鄰運(yùn)河通道海河，馬場(chǎng)道、解放路等，距××國(guó)際空港約7km，距××火車站約8分鐘車程，交通便捷度較高。

(三)周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：××大廈位于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，周邊分布有××大飯店、××大廈、××大廈，××大廈、××世貿(mào)廣場(chǎng)等高層建筑I除大廈裙樓的××百貨外，附近還有××集團(tuán)購(gòu)物中心等綜合性商場(chǎng)，距勸業(yè)場(chǎng)、××商廈、××道步行街、××路僅1.5km左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動(dòng)，形成規(guī)模效應(yīng)。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整。

三、市場(chǎng)背景分析

××位于華北平原的東北部，瀕臨渤海灣，京哈、京滬鐵路在此交匯，成為連接海內(nèi)外、南北交通的樞紐，為首都北京門戶，是北方對(duì)外貿(mào)易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中國(guó)北方的經(jīng)濟(jì)中心。

××是一座有600年歷史的文化名城，××的建筑享有“萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)”的美稱。近年來(lái)，隨著房改的深化、住房供給量和需求量的大幅上升，××加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)步伐。

四、估價(jià)思路及方法(同估價(jià)結(jié)果報(bào)告)

五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

(一)測(cè)算1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格

1.對(duì)采用收益法進(jìn)行評(píng)估的解釋

收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。&中大網(wǎng)校&

根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)去價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估人員雖可以采用該估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的數(shù)據(jù)，以證實(shí)買賣雙方在當(dāng)時(shí)已充分考慮到此價(jià)格將來(lái)的合理浮動(dòng)趨勢(shì)，但若該數(shù)據(jù)不能真實(shí)反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)進(jìn)行邏輯上的取舍。

根據(jù)評(píng)估人員所掌握的資料，××大廈1993年起動(dòng)工興建即開始預(yù)售，直至1998年都屬于銷售和租賃的穩(wěn)定時(shí)期，根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》所載的數(shù)據(jù)顯示，××大廈于1997年的平均租金水平約為0.8美元/(㎡/d)，與之類似項(xiàng)目的租金約為1.1～1.3美元/(㎡/d)。自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝薔小區(qū)化、規(guī)模化的方向發(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場(chǎng)處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)我方的調(diào)查，1999～2001年該類物業(yè)的銷售成交案例較少.租賃價(jià)格較低，不僅不再以美元支付租金.平均的租金價(jià)格也降至人民幣2～3元/(㎡/d)。

顯然，1999年以前的買賣雙方對(duì)于這種租金劇烈下降的趨勢(shì)無(wú)法做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，租金遞減比率太大超過(guò)了平均資本化率，因此采用1997年4月25日以后的、變動(dòng)幅度如此大的實(shí)際租金收益數(shù)據(jù)不能客觀反映該估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，因此本次評(píng)估無(wú)法采用收益還原法對(duì)估價(jià)對(duì)象予1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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