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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講7

發(fā)表時(shí)間:2011/10/28 11:32:17 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀,目前

許多估價(jià)人員往往偏好采用成本法估價(jià),而又不能完整準(zhǔn)確地理解

和運(yùn)用成本法。”

可以更明確一點(diǎn)說,這只是一條過渡性的規(guī)定。

我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價(jià)目的下的估價(jià)”

的一條規(guī)定:

“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估,宜采用市場比較法和收益法,

可采用成本法,其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)

法。”

從這條規(guī)定中我們可以看到,這里要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)

讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”,是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估

價(jià)對象的,而并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價(jià)目的的。

綜上所述,估價(jià)對象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系,而估

6

價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。

三、對房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)

確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要對估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí),即

要充分了解估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

㈠ 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對象

估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程,如果不

了解估價(jià)對象本身的情況,確定估價(jià)技術(shù)路線就無從談起。

例如,某估價(jià)對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”,在

不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下,經(jīng)市政府

批準(zhǔn),補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后,可以發(fā)給房地產(chǎn)證,自發(fā)證之日

起5年以后可以上市。現(xiàn)由于債務(wù)糾紛,法院判決將估價(jià)對象抵債,

估算其價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離可以上市之日還有6個(gè)月時(shí)間,此時(shí)的

估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是:先確定估價(jià)對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)

值,再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

這里對估價(jià)對象情況的了解就非常重要,如果不是這樣一個(gè)特

殊的估價(jià)對象,就無法提出“先確定估價(jià)對象可以上市之日的快速

變現(xiàn)價(jià)值,再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)”這樣的技術(shù)路線。

㈡ 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的

估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵,進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

例如,銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),而

且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得,此時(shí)銀行要了解的是:當(dāng)因?yàn)榈盅?/p>

人所擔(dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí),銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房

地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少,因此在“抵押價(jià)值評估”的目的下對

該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),就要向估價(jià)委托人(銀行)說明:在處分該抵

押房地產(chǎn)時(shí)將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金?;蛘邠Q句話說,

該房地產(chǎn)在“抵押價(jià)值評估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中

應(yīng)該扣除應(yīng)向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。

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