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房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

⑶ 當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置

率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。

由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā)，所以此時房地產(chǎn)市

場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉(zhuǎn)向下滑時，就會降低

對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。

而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進

一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導

致房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。

㈦ 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系

房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，

投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，

在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當資本市場投資可以獲

得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產(chǎn)市場的資本就需要高于

一般水平的投資回報，使資本流向房地產(chǎn)市場的時機滯后于房地產(chǎn)

市場自然周期的變化，導致房地產(chǎn)市場價格下降，經(jīng)過一段時間后，

房地產(chǎn)市場上的空置率也形開始下降。

如果可供選擇的資本市場投資收益率長期偏低，例如投資者在

股票和債務市場上無所作為時，有最低投資收益目標的投資者就會

在并非合適的市場自然周期點上，不斷地將資金(權(quán)益資本和借貸資

本)投入房地產(chǎn)市場中的存量房地產(chǎn)和新開發(fā)建設項目，以尋找較高

的投資收益。這樣做的結(jié)果，使初期房地產(chǎn)市場價格上升，經(jīng)過一

段時間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也開始上升。

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（責任編輯：中大編輯）

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