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房地產估價師考試理論與方法精講

第八節(jié) 現行房屋完損等級評定標準

房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和估算折舊的重要依據。房屋的完好程度越高，其現值就越接近于重新購建價格。

1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布了《房屋完損等級評定標準》，同年12月12日發(fā)布了《經租房屋清產估價原則》。現將有關內容綜合如下：

房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：(1)完好房;(2)基本完好房;(3)一般損壞房;(4)嚴重損壞房;(5)危險房。

房屋結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目為：(1)房屋結構組成分為：地基基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面;(2)房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修;(3)房屋設備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。

房屋完損等級的判定依據是：

完好房：結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常。或雖然個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的。

基本完好房：結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修能恢復的。

一般損壞房：結構一般性的損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備、管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的。

嚴重損壞房：房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建的。

危險房：承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的。

房屋新舊程度的判定標準是：(1)完好房：十、九、八成;(2)基本完好房：七、六成;(3)一般損壞房：五、四成;(4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

例題：(2001年考試題)

基本完好房的成新度可以為( )。

A、五成 B、六成 C、七成 D、八成

答案：B、C

例題：(95年考試題)

根據國家有關規(guī)定，房屋完損等級是根據房屋( )的完好、損壞程度來劃分的。

A、結構 B、設備 C、設計 D、裝修

答案：ABD

例題：房屋完損等級分為( )類。

A、三 B、四 C、五 D、六

答案：C

第九節(jié) 成本法總結和運用舉例

對成本法內容的總結我們用圖5—2來歸納。

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（責任編輯：中大編輯）

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