2012年房地產(chǎn)估價師考試  案例分析練習(xí)題

題 干)估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

(問題1)業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是(　)。

A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險

C.抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)降價形成耗損風(fēng)險

D.選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險

(問題2)如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時(　)。

A.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B.按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤/考*試*大/水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D.根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

(問題3)若采用成本法估價，下列表述中不正確的是(　)。

A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B.無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息

C.在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金

D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金

(問題4)假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果為3500萬元，則(　)。

A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

(問題5)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中正確的是(　)。

A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款

B.甲開發(fā)商不能以該在建工程/考*試*大/為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保

C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

(問題6)下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記

B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)

D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

(問題7)若該在建工程已整體抵押，在無法定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為(　)。

A.抵押價值

B.處分抵押物時的市場價值

C.抵押價值一處分抵押物的費用及稅費

D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費用及稅費

(問題8)若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是(　)。

A.土地出讓臺同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

(問題9)某公司于2002年6月18日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)進行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用/考*試*大/權(quán)法定最高年期的條件下，評估價值為500萬元;應(yīng)繳納的出讓金為60萬元。該公司2004年6月18日破產(chǎn)，拍賣價值扣除應(yīng)繳稅費后為445萬元。2002年6月18日，該房地產(chǎn)抵押評估價值P應(yīng)為(　)萬元。

A.500

B.560

C.440

D.400

(問題10)該公司2004年6月18日破產(chǎn)時，該公司能有(　)萬元拍賣款償還銀行。

A.448

B.445

C.385

D.352

(問題11)假若銀行對甲評估公司的評估結(jié)果有異議，申請重新評估，則重新評估的日期應(yīng)為(　)。

A.2002年6月18日

B.2004年6月18日

C.銀行指定的日期/考*試*大/

D.2002年6月18日到2004年6月18日

答案：

(答案1) A

(答案2) D

(答案3) C

(答案4) D

(答案5) B

(答案6) A

(答案7) D

(答案8) D

(答案9) C

(答案10) D

(答案11) A

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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