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㈢ 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)

營費(fèi)用水平。然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會

隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上最為明顯。

房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種變化并不像證券市場那樣

頻繁，但是在幾個月或更長一段時(shí)間內(nèi)的變化往往也很明顯，而且

從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地

產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威

的理論解釋。但是，預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資

本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

㈣ 比較風(fēng)險(xiǎn)

比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，

失去了其他投資機(jī)會，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)給投資者帶來

的風(fēng)險(xiǎn)。

㈤ 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)

險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)

行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低

限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表

現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或

更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)

間的長短等。

㈥ 持有期風(fēng)險(xiǎn)

持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說來，

投資項(xiàng)目的壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因

素就越多。很容易理解，如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對

于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測;但如

果這個持有期是4年，那么對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)

格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多。因此，置業(yè)

投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大

的。

上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些

風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資

決策就越合理。

四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響

風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的第一個影響，是令投資者根據(jù)不同類

型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。由于投

資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不

論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，

那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，

由于其對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會有差異。

風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的另外一個影響，就是使投資者盡可能

規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。人們常說，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理

的專家，實(shí)踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴于投

資者對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每

一件事都涉及到風(fēng)險(xiǎn)管理，甚至橫穿馬路也會涉及到風(fēng)險(xiǎn)的識別、

分析和管理。人們的行動往往依賴于其對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，但也要意

識到，不采取行動的風(fēng)險(xiǎn)可能是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中充滿了風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，雖然房地產(chǎn)投

資者尤其是開發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險(xiǎn)而被稱之為市場

上最大的冒險(xiǎn)家，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商到了以風(fēng)險(xiǎn)變幻為樂的那

種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算條件下的冒險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對當(dāng)前市

場狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市

場吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計(jì)，都會受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的

影響而有一定的變動范圍。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會與實(shí)際

情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)

據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對反映

投資績效的主要指標(biāo)所帶來的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

投資項(xiàng)目乙

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