為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價(jià)方法選用

結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

六、估價(jià)測算過程

(一)收益法估價(jià)測算過程

1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)。估價(jià)對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個(gè))，出租率100%，故：

年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

=2211.60萬元。

2.年運(yùn)營費(fèi)用估算

(1)年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對象的重置價(jià)格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：

年維修費(fèi)=1500×3800×2%=114.00萬元

(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：

年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35萬元

(3)年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：

年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10萬元

(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元

(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

(6)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：

年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

3.年凈收益估算

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報(bào)酬為7.5%(具體過程略)。

5.求取收益價(jià)格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。

(二)市場法估價(jià)測算過程

1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。

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項(xiàng)目	可比實(shí)例A	可比實(shí)例B	可比實(shí)例C	估價(jià)對象
坐落	××路××號	××路××號	××路××	××路××號
用途	××寫字樓	××寫字樓	××寫字樓	××寫學(xué)樓
交易情況	協(xié)議	拍賣	招標(biāo)	協(xié)議
交易日期	2003年12月10日	2004年2月10日	2004年4月10日	2004年10月10日
成交價(jià)格	6300	6750	6760
地上建筑層數(shù)	26	28	30	30
個(gè)別因素（綜合）	一般	一般	一般	一般
付款方式	一次性付款	一次性付款	（責(zé)任編輯：中大編輯） 共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁 編輯推薦 [報(bào)考指南]考試介紹 [報(bào)考指南]考試時(shí)間 [成績查詢]2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試成績查詢?nèi)肟谝验_通！ [歷年真題]2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題專題 [網(wǎng)校公告]至北京地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)師考試學(xué)員的一封信！ [考試大綱]重磅消息！2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱不變 [歷年真題]房地產(chǎn)估價(jià)師考試歷年真題及答案匯總專題 [考試大綱]2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱匯總 最近更新 考試動態(tài) 更多> 近期直播 免費(fèi)章節(jié)課 課程推薦 房地產(chǎn)估價(jià)師 [協(xié)議護(hù)航班-不過退費(fèi)] 7大模塊 準(zhǔn)題庫資料退費(fèi)服務(wù)校方服務(wù) ￥2200起 了解課程 11371人正在學(xué)習(xí) 房地產(chǎn)估價(jià)師 [沖關(guān)暢學(xué)班] 5大模塊 準(zhǔn)題庫研發(fā)資料 校方服務(wù) ￥1380起 了解課程 13824人正在學(xué)習(xí) 房地產(chǎn)估價(jià)師 [精品樂學(xué)班] 3大模塊 準(zhǔn)題庫研發(fā)資料 校方服務(wù) ￥980起 了解課程 8821人正在學(xué)習(xí) 考試介紹 考試時(shí)間 考試科目 報(bào)名時(shí)間 報(bào)名條件 報(bào)名流程 成績查詢 合格標(biāo)準(zhǔn) 注冊管理
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