2012案例考試的幾道題，詳細(xì)的原題記不太清楚了，主要意思還記得。

問答題1：A,B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，

問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。

2、若在市場法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)對B的租金做哪些調(diào)整。

問答題2：由于道路建設(shè)需要對一個地段的屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門獨(dú)戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價值進(jìn)行評估，評估結(jié)果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結(jié)果僅有15萬元不滿，甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬元，估價結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價程序和估價結(jié)果都沒有問題。

問：1、若你是估價師該怎樣向甲解釋

2、裝修價值一般應(yīng)采用那種估價方法估價?估價技術(shù)路線是怎樣的

問答題3：某人欲購買一個商鋪，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其評估該商鋪的最高購買價格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。

問：1、此次估價是鑒證性估價還是咨詢性估價，評估的價值類型是什么?

2、寫出估價技術(shù)路線

改錯題：(這道題記得很模糊，大家不要較真)

一個小區(qū)的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地用途是綜合用地，為改善小區(qū)所在地區(qū)的商業(yè)購物狀況(反正是這個意思)，政府規(guī)劃部門允許將該小區(qū)臨街樓宇一層由居住改為商鋪，由于周圍其他人的一樓住宅均已改為商鋪，某人也想將自己的臨街一樓住宅改為商鋪出租，變更登記手續(xù)還未辦下來，他委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對自己的此處房屋進(jìn)行評估。房地產(chǎn)估價師根據(jù)最高最佳利用原則對其進(jìn)行了估價。

最高最佳利用原則的定義(考試時我對了理論課本，這里沒錯誤)

1、法律上允許：(記不清了)意思就是政府允許將該小區(qū)臨街一樓改為商業(yè)用地，所以用途按照商鋪估價(我改成應(yīng)按證載用途估價)

2、技術(shù)上可能：(這里最糾結(jié)，看不出問題)，所有權(quán)人委托的施工單位對房屋進(jìn)行查看后認(rèn)為除承重墻外其他墻體都可以拆除和改造以適應(yīng)商鋪的平面布置需要。

3、經(jīng)濟(jì)上可行：房屋改為商鋪后各年的凈收益折現(xiàn)值之和大于以后房屋作為住宅使用的凈收益折現(xiàn)值之和。(我改成改造成商鋪后房屋的價值大于住宅用途房屋價值與裝修改造費(fèi)用之和)

4、價值最大化：經(jīng)測算改造完成后商鋪的市場價格為200萬元，現(xiàn)有住宅價值是100萬元，改造成商鋪后的價值大于現(xiàn)有房屋價值與裝修改造費(fèi)用之和。(感覺有錯誤，不知道該怎么改)

所以按照最高最佳利用原則應(yīng)按照重新開發(fā)前提估價。(我改為應(yīng)按照改變用途前提估價)

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