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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn), 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性
一、位置固定性或不可移動(dòng)性
位置固定性或不可移動(dòng)性,是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說,如
果持有人所在地沒有交易市場(chǎng),那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然而,房地產(chǎn)就截然不同了,
它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛,還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂"房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置",房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在,
就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性,要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)
商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤,使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)
常性收益,使租客能方便地開展其經(jīng)營活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營利潤并具備支付租金的能力。
當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí),很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然,租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、
城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外,房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低,不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響,而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升
值潛力密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性,投資者在進(jìn)行投資決策時(shí),對(duì)
未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析,就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。
二、壽命周期長
土地不會(huì)毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其
附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資是一種長期投資。
房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使
用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用時(shí)止的時(shí)間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說,當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租客問津時(shí),干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是,如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好,其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命,因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行
一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的類型,投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。
國外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年,工業(yè)廠房、普
通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命
是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的,并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。
三、適應(yīng)性
適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說房地產(chǎn)的
收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因,置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征,又能增加
置業(yè)投資的收益。例如,寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息,那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得
洗衣服務(wù),那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。
按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要,這可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來說,如果其投資的房
地產(chǎn)適應(yīng)性很差,則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如,功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè),其適應(yīng)性就很差,因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能,在這種情況下,萬一租客破產(chǎn),投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以,投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。
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