2010 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試  案例與分析真題

一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號(hào)下)

(一)2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

請問：

1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?

2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?

3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償?

(二)近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題?

(三)某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

請問：

1.評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

2.政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用?

3.評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

(一)甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(㎡·D);地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(㎡·D);B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%。現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。

1.A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為( )㎡。

A.124500

B.127000

C.132500

D.135000

2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形(㎡·D)，地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/(㎡·D)，則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是( )。

A.租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

B.根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D.租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金

3.該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為( )萬元。

A.810

B.132025

C.2835

D.4860

(二)甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。

4.采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照( )前提進(jìn)行估價(jià)。

A.自己開發(fā)

B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

C.被迫轉(zhuǎn)讓

D.自愿轉(zhuǎn)讓

5.采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用( )。

A.0.03

B.0.83

C.0.85

D.1.25

6.采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是( )。

A.辦公樓開發(fā)費(fèi)用

B.食堂開發(fā)費(fèi)用

C.宿舍開發(fā)費(fèi)用

D.浴室開發(fā)費(fèi)用

7.采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)( )。

A.按照預(yù)算額測算在建工程價(jià)值

B.按工程已結(jié)算額測算在建工程價(jià)值

C.按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價(jià)值

D.結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價(jià)值

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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