房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義

土地、建筑物和其他相關(guān)定著物，實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

二、土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義(熟悉)

1.土地的含義

土地的地表范圍——該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域(平面概念);

土地的地上空間范圍——以飛機(jī)的飛行高度為限(立體概念);

土地的地下空間范圍——以人類的能力所及為限。

政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的土地，其地表范圍通常是根據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)的平面界址圖或建設(shè)用地紅線圖，由土地管理部門或規(guī)劃管理部門在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石并放線來確認(rèn)，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計(jì)算。(與測量知識(shí)印證)

2.建筑物的含義

廣義建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，狹義主要指房屋。

房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間。(房屋與構(gòu)筑物的區(qū)別：房屋有內(nèi)部空間，構(gòu)筑物沒有內(nèi)部空間，或者人們只在其外部活動(dòng))。構(gòu)筑物如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。

3.其他相關(guān)定著物的含義(熟悉)

附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，土地或建筑物的從物。

三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義

1.房地產(chǎn)實(shí)物的含義(考點(diǎn)在相關(guān)知識(shí)部分)

房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)實(shí)物，需要測繪、建筑、設(shè)備等專業(yè)知識(shí)。

房地產(chǎn)實(shí)物是有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，如結(jié)構(gòu)，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的;實(shí)體的質(zhì)量，如優(yōu)良工程，合格工程;組合完成的功能，如空間布局如何，戶型如何。

【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有(　)。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)基本狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù)狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，房屋出租情況屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。參見教材P50。

2.房地產(chǎn)權(quán)益的含義(掌握)

★房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)。

★房地產(chǎn)權(quán)益包括：

①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利?！獡碛械氖撬袡?quán)還是使用權(quán)。

②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。——抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利)。

③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。——房地產(chǎn)使用管制(對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)(規(guī)劃因素)，相鄰關(guān)系(相鄰權(quán))、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。②和③要能區(qū)分。

④額外的利益或好處?！≌瑤в猩蠈W(xué)指標(biāo)(如學(xué)區(qū)房)、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。

⑤相關(guān)債務(wù)?！切┩ǔＶ徽J(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)，如拖欠的建設(shè)工程價(jià)款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅等。

★房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。

(1)房地產(chǎn)所有權(quán)：房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利(四項(xiàng)權(quán)能)。

所有權(quán)(三種)：單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。

——單獨(dú)所有，指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。

——共有，兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。按份共有(區(qū)分份額)和共同共有(不區(qū)分份額)。

——建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(復(fù)合性的權(quán)利，專有部分的所有權(quán)+專有部分以外的共有部分的持份權(quán)+因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán))。要求背，重要考點(diǎn)。

【例題】房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為單獨(dú)所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。參見教材P51。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。

取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資或者入股、國家授權(quán)經(jīng)營。

(3)宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)人(主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員才有的權(quán)利)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，建造住宅及其附屬設(shè)施。

(4)土地承包經(jīng)營權(quán)

也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員才能擁有的權(quán)利。

(5)地役權(quán)

房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人(地役權(quán)人)按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)(供役地)，以提高自己的房地產(chǎn)(需役地)效益的權(quán)利。

通行地役權(quán)、排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。

【例題】設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使(　)。

A.供役地的價(jià)值下降

B.需役地的價(jià)值下降

C.供役地與需役地的價(jià)值都下降

D.供役地與需役地的價(jià)值都上升

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。參見教材P52。

(6)抵押權(quán)

抵押權(quán)：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

(7)租賃權(quán)

支付租金獲得占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。

租賃權(quán)是債權(quán)，其余屬于物權(quán)。

(8)物權(quán)與債權(quán)

①債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為?！跋鄬?quán)”、“對人權(quán)”。

②物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人?！敖^對權(quán)”、“對世權(quán)”。

③“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”、“時(shí)間優(yōu)先”。

④所有權(quán)是自物權(quán)，其他的是他物權(quán)。他物權(quán)中，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其他的他物權(quán)是用益物權(quán)。

⑤房地產(chǎn)權(quán)利的分類：

【例題】房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。參見教材P53。

3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義(掌握)

房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。

(1)位置包括：①坐落;②方位;③與相關(guān)場所的距離;④臨街(路)狀況;⑤朝向;⑥樓層。

(2)交通條件

進(jìn)、出的方便程度——通達(dá)性，可及性和便捷性。

(3)外部配套設(shè)施，用地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。用地紅線內(nèi)的配套設(shè)施屬于實(shí)物因素。(紅線內(nèi)外有別)

(4)周圍環(huán)境，周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、收入水平、教育程度、宗教信仰等)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　)。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級(jí)

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。選項(xiàng)ADE都是實(shí)物因素。參見教材P54。

四、房地產(chǎn)的相關(guān)名稱(了解)

(1)不動(dòng)產(chǎn)---法律上使用

(2)物業(yè)----房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

(3)real estate和real property---英語翻譯

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)(了解)

房地產(chǎn)：

(1)土地——僅指土地部分

(2)建筑物——僅指建筑物部分

(3)房地——專指土地和建筑物的綜合體

a)無建筑物的土地：

b)有建筑物的土地：

該塊土地上雖然建有建筑物，但在觀念上可把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：

①無視建筑物的存在;

②考慮建筑物存在的影響。

c)建筑物：

建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：

①無視土地的存在;

②考慮土地存在的影響。

對應(yīng)第六章收益法中的“剩余技術(shù)”。

d)房地：

下有土地，上有建筑物，此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè)整體來看待。(房地合一)

對應(yīng)第六章的“組合技術(shù)”。

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