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2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》真題

發(fā)表時(shí)間:2019/6/21 14:42:35 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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7.在采用比較法估價(jià)時(shí),如果估價(jià)對象為普通裝修,可比實(shí)例為高檔裝修,則在建立比較基礎(chǔ)時(shí),應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。(錯(cuò))

【解析】建立比較基礎(chǔ)時(shí),是將估價(jià)對象與可比實(shí)例進(jìn)行“有無對比”,而非“好壞”、“優(yōu)劣”對比,不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價(jià)格差異,這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P183.

11.如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡,就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成,此時(shí)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。(對)

【解析】如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡,就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí),建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起至建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。參見教材P299.

12.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)用動態(tài)分析法時(shí),其折現(xiàn)率可以理解為既包含資金的利率,又包含開發(fā)利率。(對)

【解析】折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù),它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材P335.

13.利用加權(quán)移動平均法在計(jì)算移動平均數(shù)時(shí),根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越小這一特點(diǎn),對近期的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重。(錯(cuò))

【解析】利用加權(quán)移動平均法在計(jì)算移動平均數(shù)時(shí),根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越大這一特點(diǎn),對近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重。參見教材P354.

(3)計(jì)算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價(jià)值:

年凈收益:1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20萬元

獲知興建大型購物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88萬元。

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